招商蛇口前港中区后城的三次升级,产城

来源：亿翰智库

文

于春辉

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招商蛇口创立于年，是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。作为招商蛇口母公司，招商局创立于年晚清洋务运动时期，曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行等，作为我国民族工商业的先驱，目前招商局集团业务主要集中于综合交通、金融、城市综合开发三大核心产业板块，旗下含有招商港口、招商轮船、招商物流、招商海通、招商金融、招商基金、招商银行等众多产业资源。目前集团管理资产总额超7.5万亿元、利润总额超千亿元。

年12月30日，招商蛇口以发行股份换股吸收合并的方式合并招商地产，并在深交所正式上市。目前招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，业务涵盖园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块。截至年12月底，招商蛇口总资产规模达到亿元，业务覆盖全球个城市和地区，开发精品项目近个。

业务模式：

前港-中区-后城

一体化战略

2.1“前港-中区-后城”业务模式

招商蛇口“前港-中区-后城”模式是港、产、城综合发展的开发模式。原招商蛇口作为一个蛇口工业区的开发主体，自筹资金，独立开发、建设一个相对独立的城区，原招商地产则负责运营、管理工业园区，两者深耕39年以后，形成独有的蛇口模式，即“前港-中区-后城”模式。首先依托于前港旅游、免税贸易等经营活动，通过港口为区域带来物流，通过物流再产生信息流，指导区域产业园区的生产。最后通过配套产业园区的发展，实现“后城”居住、商业、医疗、教育等配套的完善，形成区域港产城整体联动发展。

以深圳前海蛇口自贸区为例。蛇口自贸区自建立之初借助当时深圳太子港港口优势，有效将承接的香港的产业及资源形成物流优势，并针对港口物流信息针对性建设后端的蛇口工业园区，再针对性建设住宅、商业等配套产品，最终发展成为如今港-产-城一体化融合发展的综合性产城区域。

图1-“前港、中区、后城”一体化战略模式

2.2港口、园区升级带动业务模式升级

港口升级：贸易港口升级为邮轮母港。由于目前国内相同功能港口较多，竞争激烈，加上宏观经济下行，进出口贸易不景气，整体贸易港口的货物吞吐量增速逐年放缓，打造贸易港口的风险性相当大。招商局经过对市场充分分析，结合自身特点，正式将贸易港口升级为以高端旅游产业为核心的邮轮母港，全力打造集旅游运营，餐饮购物，免税贸易，酒店文娱，港口地产，金融服务为一体的邮轮产业链。以深圳蛇口太子港为例，在招商蛇口的助力下，太子港将发展成为涵盖邮轮产品销售、邮轮物供、临港免税等业务于一体的超级邮轮母港。

园区升级：传统物流园升级为高新科技园。园区升级方面，依托邮轮母港港口导入上下游产业聚集效应，并紧跟互联网行业的发展趋势，将传统园区升级为发展网络信息、科技服务、文化创意等新兴产业为主的高新科技园区。以蛇口网谷为例，定位为互联网以及电子商务产业园区，涵盖电子信息，创意设计，电子商务，移动互联网等新兴产业。目前园区入驻了包括苹果、深讯，IBM等精英企业。

“后城”升级,实现高端城市运营。最终通过港口从贸易及园区升级，引导人群升级，吸引更多的高净值人群和高新产业人才进入区域的“后城”。利用高端人群对城市商业、医疗、教育等相关配套的要求更高，也有更大的意愿为之消费，且人群也存在如同产业一般的集聚效应等特性带动“后城”城市商业、医疗、教育等配套的完善，实现后城的高端城市运营。

通过港口、园区升级带动后城升级，实现高端城市运营，原“前港-中区-后城”蛇口模式也进一步升级为以邮轮产业带动的全产业链升级的新蛇口模式，并以此开启了集团业务的新一轮的全新发展。

图2-原蛇口模式升级成为新蛇口模式

产品体系：

聚焦四大产品线

招商蛇口园区主导发展网络信息，科技服务，文化创意等新兴产业，目前打造了产业新城、网谷、意库、智慧城四大产品体系。

其中产业新城主要以蛇口自贸区样板，主要围绕首都经济圈、粤港澳大湾区、长江中游经济带等重点区域布局产业新城，提供高新技术企业服务、技术成果孵化、创新创业支持等，并配有住宅、商业、医院等配套，打造复合科技园区。

网谷产品系列以科创型产业为主导，项目定位为研发办公为主，以移动互联网为核心，打造围绕相关技术的新兴产业基地。

表1-网谷项目代表案例：深圳·TCL国际E城产品介绍

意库产品系列注重以创意设计为核心，产品定位为文化创意办公，形成设计领域的产业集聚，实现城市功能和产业结构的双重升级

表2-意库项目代表案例：深圳·南海意库产品介绍

智慧城产品系列则以智造型产业为主，致力于形成产、网、融、城一体化的新型智慧产城社区。

表3-智慧城项目代表案例：深圳·招商局智慧城产品介绍

投资策略：聚集

一二线核心城市

以华南、华东区域为主，聚焦一二线核心城市。截止到目前，招商蛇口在国内共布局产业项目25个，其中华南区域最多，达到12个项目，华东区域紧随其后，布局10个项目。此外华中区域以及西南区域各有2个以及1个项目落位。在城市能级方面，招商蛇口产业项目多集中在长三角、珠三角等经济发达的一二线城市。其中共有11个项目布局在南京、广州、重庆等省会及直辖市；而深圳、青岛、苏州等经济发达的地级市也有12个项目落位。剩余两个项目布局在县级市。

图3-招商蛇口产业项目投资区域布局及城市能级分布

招商蛇口之所以选择经济发达区域为主，一二线核心城市布局策略主要有以下两点原因。

一是与集团整体布局战略协同，可获取集团资源支撑。招商局集团整体的投资布局也是以一二线城市为主，产业项目与集团整体布局类似，有利于利用集团布局区域资源支撑，加速产业项目在京津冀、珠三角、长三角等经济发达区域的落位。

二是契合国家发展战略。跟随国家倡导区域经济发展步伐，按照“立足香港、精耕深圳、深耕广东、重返上海、开拓雄安”等路线进行布局。

图4-招商蛇口产业项目区域分布

融资策略：

依托低融资成本，

进行多渠道融资

招商蛇口凭借其央企背景以及招商局集团信用支持，常年的融资成本均保持在5%以下，处于行业较低水平。低融资成本也是其能打造需要长周期运营的产业项目的主要原因之一。

图5-招商蛇口近年融资成本

而依托低融资成本，招商蛇口打造了多元化的融资渠道为企业输血。除传统开发贷一级销售回款之外，招商蛇口利用公司债、中票、CMBS、ABN等一系列融资方式扩充企业的资金规模。具体案例有：年，公司了发行2笔3年期公司债和以及2笔5年期公司债，融资金额达到56亿元；年公司获批交易所首单储架式长租公寓CMBS，发行额度60亿元；同样在年，公司又携手建设银行完成银行间市场首单长租公寓ABN产品注册额度亿元等。

招商体系：

传统物业招商

—产业招商模式

招商蛇口过往采取的招商模式为典型的物业招商。首先在招商内核层面，物业招商通过政策扶持，进行示范性园区建设，是以政策支持为主导的产业引入，市场化程度并不高。其次在空间与服务方面，传统物业招商则利用土地打造企业所需的办公场所，提供的是属于物理意义上的空间，匹配的服务是简单的物业服务，因此整体的收益来源还是通过办公场所的租赁所获取的空间收益。

传统物业招商模式升级为产业招商。产业招商通过产业聚集全业务链各个环节的服务，以及所跟踪的各类产业进行行业细分与统筹，建立动态产业客户资源库，再结合各园区各产业定位，有的放矢推送项目，促进产业项目落地。产业招商内核是市场环境，根据企业需求为其提供解决方案来吸引企业入驻。而在空间与服务方面，空间不再是单一的由土地搭建的物理空间，还有通过运营所塑造的虚拟空间，服务也包含了产业服务和投资，主要的收入来源则是产业运营的相关收益

图6-招商蛇口的招商模式转型

图7-集团招商资源体系

运营体系：

产网融合,产融联动

依托线上线下配套资源，产网融合，全方位解决企业配套服务需求。“招商双创云”和“园区智慧平台”是园区两大线上资源配套。招商双创云”以蛇口网谷数据中心为基础，实现资源共享，并借助国内主干和离岸网络资源服务海内外企业，满足园区企业云端企业级服务需求；“园区智慧平台”则定位园区运营方、园区客户和政府需求的业务集成化平台，联合腾讯、华为等战略合作伙伴，陆续上线企业服务、行业服务产品。

线下招商蛇口打造八大配套服务平台，包括联合办公、人才公寓、政务服务大厅、孵化器、园区展厅等。最终依托线下线上资源的有效融合，能够未雨绸缪，全方位解决企业在发展过程中可能需要的一系列配套服务需求。

图8-线下八大配套设施

依托集团金融资源，产融联动，构建企业全生命周期金融服务体系。招商集团旗下拥有招商起航、招商创投、招商资本、招商证券、招商银行等一系列金融资源。招商蛇口依托集团金融资源支持，结合公司园区经营集聚产业的特性，以金融产品+园区经营的模式，构建起了园区全生命周期的创新创业综合金融服务体系，有效破解产业经营“生不出、养不大”的痛点，以产融联动方式激发企业、产业生成活力。例如在招商蕲春项目中，依托于集团金融资源，公司打造了“招商蕲春厘米空间大健康产业孵化器”，全方位服务于企业的融资及孵化等活动，帮助企业更好成长。

图9-招商蛇口全生命周期创新创业综合金融服务体系

最终，依托招商蛇口产网结合、产融联动，通过线上+线下服务、空间+资本服务为抓手，为不同成长阶段的入园企业提供产业配套服务、金融服务，构建起园区全生命周期的精准产业运营服务体系。

亿翰观点

招商蛇口深耕园区发展运营多年，构建出一套符合自身发展特点的“前港”—“中区”—“后城”蛇口模式，并借助母公司招商集团的协同资源支持，使其能够有能力复制蛇口模式，逐步扩大项目规模。

但需要注意的是，蛇口模式在操作方式上具有较大难度。一是“前港”要求片区内存在可建设集聚产业，人才的中心的条件，如海上贸易中区港口需要临海且位于贸易航道上，有一定地理条件限制。二是“中区”作为片区的核心和主要载体，如要实现深耕，并成功打造外围城市群延伸，就必须要有较为完整的产业体系以及较高的业态等级，才能保证园区可以持续高效的产出，聚集人口。换言之，蛇口模式在项目打造上可能需要长周期开发时间，这也意味着前期巨大投入和后期回收期的相对缓慢，对于集团的资源储备和资金运营能力都提出了很高的要求，此外对开发运营企业在战略研究及布局，产业导入与升级以及综合运营能力方面也有考验，这都是集团在项目打造时需要多加考量的。