招商蛇口2021年营收1606亿元同比增

本报记者陈婷赵毅深圳报道

“去年很难，今年也不会轻松。”

3月22日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（.SZ，以下简称“招商蛇口”）举行年度业绩发布会，招商蛇口董事长许永军在会上如此说道。

根据年报，年，招商蛇口实现营业收入约.43亿元，同比增长23.93%；净利润.72亿元，同比下降15.35%；扣非净利润88.59亿元，同比下降2.46%；社区开发与运营毛利率为17.63%，同比减少0.44个百分点；园区开发与运营毛利率同比减少7个百分点至28.22%。

业绩会上，许永军解释称，过去一年，公司的利润与毛利率出现下滑，既有来自行业的原因，也受公司开发业务结构转变调整的影响。同时，从谨慎性角度出发，公司对存在减值迹象的资产进行了减值测试，影响了报告期内的净利润表现。

提及未来发展方向，许永军表示，行业未来的盈利机会将主要来自技术与服务、核心优质资产的升值。“我们在设想，也已开始尝试借助新产业、新技术助力公司的经营管理提效与产品服务再造。”

在具体目标方面，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，考虑到外部环境的不确定性，年全年销售目标设定为亿元，与去年销售目标基本持平。

开发业务是“支撑柱”

“公司以综合发展为轴线，着力构建‘1+4’型业务组合。”业绩会上，许永军对招商蛇口的运营策略作出以上介绍。

其中，“1”指的是以住宅为核心的常规开发业务，招商蛇口将其定位为“现金牛业务”，称其在中长期内仍是公司的“现金牛”，以及规模的“支撑柱”。“4”包括创新型业务、成长型业务、平台型业务、机会型业务。

年报显示，开发业务方面，年1月至12月，招商蛇口累计实现签约销售面积.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第七。

报告期内，招商蛇口全年累计获取土地宗，新增土地面积万平方米，总计容建面万平方米，权益面积万平方米。年，公司在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。

招商蛇口方面表示，近年来，公司坚定执行城市深耕策略，年单城资源投放近30亿元，力度较去年进一步提升，前10城投资占比达到62%，较去年提高10个百分点，重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。

值得注意的是，报告期内，招商蛇口在多渠道投资拓展上也加快了步伐。

根据年报，年，招商蛇口在产城联动方面获取项目9宗，包括雄安新区、武汉神龙、合肥新站、宁波雷公巷等，补充土地储备约万平方米。

另外，兼并收购和城市更新方面，招商蛇口年落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源万平方米；全年获得14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积万平方米、货值超亿元。此外，招商蛇口与上海市属国企筹划组建上海城市更新基金，该基金总规模约亿元，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

提及年的经营计划，蒋铁峰表示，预测房地产行业规模已见顶，未来或将下滑30%以上。公司年的销售目标与去年基本持平，预计年新开工面积万平方米、竣工面积万平方米。

关于收并购策略，蒋铁峰表示，相比参与土拍拿地，收并购过程较为复杂。标的质量、风险是否可控、价格是否合理等都是需要纳入考量的因素。“作为并购贷首家落地企业，招商蛇口将以积极态度谨慎推进收并购，顺应国家大势。”另外，蒋铁峰透露，目前正在与多家房企接触，若有相关进展将会及时披露。

推进“三个转变”

除了开发业务，持有业务方面，年，招商蛇口获取4宗集中商业项目，分别位于上海、南京、成都和厦门，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米；获取轻资产项目3个，分别为烟台芝罘湾广场合资委托管理项目、宁波潜龙合资委托管理项目以及攀枝花三线文旅广场前策服务项目。

截至年末，招商蛇口主要在营集中商业项目共计25个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。

物管业务方面，招商积余产业运营服务股份有限公司（.SZ，以下简称“招商积余”）年实现新签年度合同额30.5亿元，同比增长24%。

截至年末，招商积余物业在管项目达到个，管理面积达2.81亿平方米，同比增长47%。其中，非住宅管理面积1.66亿平方米，住宅管理面积1.15亿平方米。招商积余全年实现营业收入.91亿元，同比增长22.42%；归属于上市公司股东的净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

整体而言，年，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额.77亿元，同比减少5.96%；投资活动产生的现金流量净额-.77亿元，同比减少.87%；筹资活动产生的现金流量净额-.61亿元，同比减少41.39%。综合下来，公司现金及现金等价物净增加额为-96.12亿元，同比减少.98%。

招商蛇口方面表示，现金及现金等价物净额出现重大变动的原因在于，购建固定资产及联营公司的投资、垫款增加。

业绩会上，许永军指出，当前，房地产行业的人口红利、金融红利等逐渐消失，行业进入新旧模式的转换阶段。招商蛇口持续根据外部环境及内部变化，结合自身的特点，不断审视战略落地成果。

年报显示，面对行业的重大变局，招商蛇口重新审视了业务模式和商业逻辑，在“”战略的基础上将坚定“三个转变”落实到公司长期战略中。

“三个转变”指从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

截至年末，招商蛇口负债合计为.48亿元，较年的亿元增加.48亿元，同比增加19.77%。

年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率为68.94%，净负债率为42.82%，现金短债比为1.25。

（编辑：赵毅校对：颜京宁）