招商蛇口年报披露全面升级稳健经营,不做

来源：时刻头条

　　3月22日，招商蛇口（）发布年年报公告披露了相关业绩情况。公司实现总资产亿元、归母净资产亿元、营业收入亿元，年度签约销售金额亿元，整体业绩表现稳定。在新冠疫情打击和“三道红线”政策的双重压力下，公司保持稳定经营、不断创新升级，在年为招商蛇口“十三五”战略规划实现稳健收官。

　　过去五年间，招商蛇口以多元化业务承载美好生活，战略布局国内重点区域及“一带一路”重要节点，以“前港-中区-后城”综合发展模式向高质量发展转型：由港区带动园区，从而推动城市的升级发展与持续繁荣；通过港、区、城的有机融合、协同发展形成了产城融合的生态圈。“前港-中区-后城”的业务模式既兼顾了住宅开发速度，又立足长远，以产业运营提前掌握更长期的利润支撑点，从而实现在产业规模上有优势，也能在长远的周期中稳健发展。

　　“高负债高周转”行业特性、政策新规严格管控，招商蛇口持续求稳、求进

　　在国内过往的发展环境中，房地产企业形成了“高周转、高负债、高杠杆”的运行模式，使企业不得不面对资金流动性的压力与危机；同时，也正是因为房企的资金密集型、重资产的行业特征，利好部分传统房产企业运用高杠杆在过去一段时间实现了高速发展。不过，近年多项行业新规、持续调控、市场降温等重重压力下，房地产行业的金融监管更加严格，过往的高周转模式也已不再适用于现在的经济与监管背景。

　　土地红利的时代已是过去式。不过，回顾历史，房地产行业的发展尽管波折，却始终在资本市场占有一席之位，任何时代都无法抛弃房地产行业。纵观国内各行业的调控与变革，都是为了调整企业发展战略、梳理行业秩序、保护市场健康发展，房地产企业的未来也将回归到为城市发展服务、为客户需求服务的价值体系中。在转变中，房企需要调整思路、探索新方向，在“变”中摸索着求稳、求进。

　　值得一提的是，年末，招商蛇口“三道红线”监测指标全部绿档，拥有更大的举债融资空间，有利于未来继续加速拿地，在扩大土储规模，在融资受限的大环境下更具资金优势。

　　据年报显示，年，公司大力提升现金流管理能力，优化销售回款管理举措，持续提升签约回款率，缩短回款周期；加强资金集中管理，提高资金综合使用效率；借LPR换锚机会降本增效，通过优化债务品种、加大供应链金融产品应用等举措，全年综合资金成本为4.7%；积极开展直接融资工作，先后滚动发行了超短期融资券、中期票据等产品，发行金额合计.5亿元，均为同期市场较优利率，在有效控制资金成本的同时防范了债务风险。

　　不做偏科生：综合发展模式下多业务全面提速升级

　　年，招商蛇口提速控质、全面升级。据年报披露，年，招商蛇口狠推“一城一模板”，全面对标标杆竞企，提升综合操盘能力，向管理要效益。报告期内，公司实现签约销售面积1,.53万平方米，同比增加6.34%；签约销售金额2,.08亿元，同比增加25.91%。其中，杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波7个城市公司突破百亿销售，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%，销售规模实现当地TOP10的城市数占比超过30%，城市深耕取得阶段性成效。

　　同时，招商蛇口持续加大投资力度，重点聚焦于核心一二线城市，多渠道主动争取发展空间；坚定执行城市深耕策略，单城资源投放力度较去年翻倍，加强布局西安、合肥、南通、东莞等明星城市。年，公司累计获取土地98宗，新增土地面积.98万平方米，总计容建面1,.83万平方米，权益面积1,.82万平方米。公司“前港-中区-后城”综合发展模式下，港城联动、产城联动已经成为获取优质资源的重要方式——继深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，公司在报告期通过港城联动相继获取南通滨江及烟台芝罘项目；而产城联动更是喜结硕果，成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目的落地都将成为公司中长期的货值储备。

　　年是招商蛇口资管年，公司持有型业务实现了创新突破：公司成立资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，以专业化、垂直化为原则重塑组织管理体系；此外，公司全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的持有及管理策略；年内，公司产融体系渐成，深圳泰格明华、南京马群花园城等类Reits产品成功创新发行，为资产有序有效退出奠定基础。面对疫情冲击，四大持有业态全力加速经营恢复。报告期内，公司集中商业整体出租率逐月稳步回升，新签续约租金单价保持正向增长，同时利用疫情窗口期，对部分写字楼、酒店、公寓进行升级改造，加速经营恢复。报告期内新开成都招商花园城、深圳海上世界汇港购物中心二期、上海森兰花园城、苏州金融小镇花园天地、宁波·花园坊等5个购物中心。年，公司正式成立深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司，建立“伊敦酒店”及“伊敦睿选酒店”自有酒店品牌。长租公寓持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，合计布局全国17城，约2.8万间。

　　除了持有型业务，园区业务也取得突出成就。园区业务是助力招商蛇口高质量综合发展重要的板块，年，公司园区业务主动拥抱变化，稳保出租率等各项核心指标，经营收入逆势增长；园区运营质量稳健提升，产业数字化初具规模，内部生态逐渐完善；产业组织能力不断提高，近20家战略及龙头客户落地各大园区；创新驱动全方位推进，产业投资基金持续发挥以投带引和孵化创新作用，轻资产能力输出及变现取得突破。公司目前参与13个紧密拥抱和服务国家重大战略部署的大型产业新城项目建设，占地平方公里，典型代表项目包括漳州开发区、海南三亚深海科技城和博鳌乐城、前海蛇口自贸区、大连太平湾、中白工业园、吉布提等；特色产业园区有效引领片区产业集聚和全新升级，现有网谷、意库和智慧城三条产品线，项目共计27个，规划建筑面积万平方米。其中，园区内还具备创新孵化基地——招商创库，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。

　　招商蛇口旗下的招商积余，全年实现营业收入,万元，较上年同期增长42.07%；归属于上市公司股东的净利润43,万元，较上年同期增长52.03%。招商积余作为公司旗下轻资产运营服务平台，明晰了“”发展战略，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业。报告期内，物业管理市场拓展持续发力，高质量深化服务现有业态的同时，在城市服务、军队等业态接连获得新突破。截至年末，招商积余物业在管项目达到1,个，覆盖全国逾个城市，管理面积达到19,万平方米，同比增长25%，其中非住宅管理面积9,万平方米，住宅管理面积9,万平方米。

　　新冠疫情创新机，提速数字化转型

　　国内新冠疫情年初严峻、年底反复，社会各行业的发展复杂多变。身处城市和园区综合开发运营领域的招商蛇口坚持双线战疫，在防疫抗疫的同时积极复工复产，将疫情的不利影响降至最低，各项工作取得突破。

　　疫情对公司数字化转型提出了更高的要求，也加快了转型的进程。年，招商蛇口以客户服务为出发点，结合业务需求与管理痛点，围绕“地产开发业务管理提速增效”、“大会员体系构建”、“全面数据化经营体系构建”、“智慧空间建设”等方面开展数字化建设工作：开发业务方面，“招商好房”线上售楼平台助力公司销售业绩，大会员体系盘活存量客户助力营销降本，客服数字化实现维修专项、满意度管理等系统落地，采购数字化实现场景式采购、商城式下单；持有业务方面，四大业态实现全面线上统一管理，园区租赁业务系统快速迭代并全面推广，自主研发公寓数字化系统提供自助线上服务。此外，智慧空间联动社区/商业/园区稳步推进，生态创新以招商荟为载体构建内外生态圈。

　　不同于通过高周转获取高利润的房地产开发商，招商蛇口以打造产城融合的超级平台为战略目标，逐渐从单一的地产开发转变为园区、社区、邮轮综合性经营，致力于成为“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”。招商蛇口董秘刘宁曾表示，不愿招商蛇口被称作“传统开发商”：集团把质量放在第一，效益放在第二，规模放到第三，这样的排序代表了公司的价值观。

　　年为招商蛇口“十四五”战略规划开局之年，公司将聚焦能力提升，全力推进综合发展模式有效落地，重点推进品牌美誉度全面提升，为未来五年的高质量发展开好头、起好步，力争实现签约销售额3,亿元、新开工面积1,万平方米、竣工面积1,万平方米的业绩目标。在“十四五”战略规划下，公司将以综合发展为总纲，以数字化和创新为驱动力，以健全的风险管控体系保驾护航，强化区域聚焦与城市深耕，强化产融结合与内外协同，强化产业聚集与资产管理，积极打造产业园区、集中商业、招商积及余邮轮等四大核心IP，形成结构优化的业态组合，打造全生命周期的产品与服务，将招商蛇口建设成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。