地段不够产品来凑周浦两大热盘谁更优

来源：凤凰网房产上海站

周浦板块位于上海浦东新区的中西部，由于其优越的地理位置和悠久的历史，长期以来一直被誉为“小上海”。

作为张江科学城的重要组成部分，受到张江科学城的影响，经过近年的发展，其区域价值有很高的期待。然而，周浦区的新房供应持续短缺，新房的供不应求情况导致区域新房的认筹积分屡创新高。

以今年为例，第三批次入围积分最高的周浦御沁园，其积分更是达到了82.65分。由此可见，周浦板块的新房市场热度始终未减。

近日，小凤凰实探了周浦板块的招商市政公园和金桥碧云澧悦，为大家带来项目的最新动态，另外接下来，我们将从地段、产品、入市情况来对两盘进行梳理。

地段配套

两个项目都位于浦东周浦板块，相距不过米，配套基本共享。

具体来看，地段上，招商市政公园位于周泰北路和韵涛路交汇处，周边空地多，属于待开发状态；金桥碧云澧悦位于周园路与周祝公路交界处，虽然小区北侧和东侧也都是待开发的空地，但是小区南侧是成熟的居民区。

交通上，招商市政公园距离周浦东地铁站更近，约1.1公里，步行可达；金桥碧云澧悦距离周浦东地铁站约2公里，需要公交接驳。

商业上，两者不分伯仲，其中招商市政公园距离上海绿地缤纷广场约1.2公里，距离周浦万达约4.4公里；金桥碧云澧悦距离上海绿地缤纷广场约1.2公里，距离周浦万达约4公里。

教育和医疗上，各有千秋。招商市政公园东侧就是周浦小学和规划中的幼儿园；金桥碧云澧悦西侧是规划中的高中、北侧是规划中幼儿园和初中，西北侧是规划中的小学和幼儿园，医院。

环境上，招商市政公园距离周浦公园米左右；金桥碧云澧悦小区西侧隔着一个地块就是安息堂，东侧的绿地上也有高压线走廊。

产品价格

看完地段和配套，其实对于买房人来说，产品也是不可忽视的重要环节，在楼盘开发史上，也有靠着高度的产品力翻盘的优越案例。

先来看招商市政公园，项目用地面积2.61公顷，容积率1.8，由7幢14层商品房和1幢保障房组成，外立面以涂料为主，搭配铝板线条。

小区内部优势有：1、约平中央景观花园和星空顶地库；2、小区的楼王间距达63.73米，其他楼栋间距在30-35米左右；

3、不同于市场主流的两梯四户+消防连廊设计，项目在户型上采用了无连廊设计，全屋采光更好；4、小区的7#和8#不仅可以看到南面的中央景观花园，还可以看到北边的河景。

但是项目也存在不足，首先，项目有预留地上车位，非人车分流设计。

其次是装修标准一般，不过项目有装修升级包可以选择。据悉，楼盘户型有89平、99平、平三种户型，其中89平和平是类毛坯交付，没有地暖，只有新风和中央空调；99平是精装修交付，装修选用的品牌为方太、科勒等品牌（或同等品牌），配中央空调地暖两联供以及新风系统。

还有就是项目小户型得房率并不高，据悉，项目89平小户型得房率约72%；99平户型得房率约73%，但是项目平大户型得房率约为80%。

再看金桥碧云澧悦，项目用地面积5.6公顷，容积率1.8，由15幢14层商品房，外立面以真石漆为主、搭配金属线条。

项目预计首开1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#、9#，共8个楼栋，合计套，各户型具体套数如下：

小区的内部优势有：1、一环一轴三园景观布局，地面地下精装双大堂设计；2、全人车分流；3、项目在户型上也采用了无连廊设计，全屋采光更好；4、得房率高：项目93平户型得房率约78%，99平户型得房率约75%；平户型得房率约79%；平户型得房率约82%。

金桥碧云澧悦项目的不足之处为项目没有新风系统，已知有中央空调、地暖两大件；厨房三件套西门子、杜拉维特、汉格雅思；岩板背景墙、入户玄关柜、三玻两腔等。

最后来说说两个项目的价格情况，招商市政公园首开均价为6万/平；金桥碧云澧悦房地联动价为5.6万/平，金桥碧云澧悦虽略微便宜，但是项目有装修有毛坯，具体还要看一房一价。

入市情况

最后，来看看两盘的入市情况，招商市政公园为7批次过会新盘，但是目前尚未取证，据置业顾问介绍，项目或将于本月底取证。

项目首开3#、4#、6#、7#、8#，共5个楼栋，合计套房源，主力户型为建面约89-平3-4房，均价6万/平。

置业顾问称，从建档来看，此次首开项目触发积分的可能性比较大，入围分或低于60分。

金桥碧云澧悦计划8批次过会，9月份首批入市，首开1#、2#、3#、4#、5#、6#、8#、9#，共8个楼栋，合计套房源，指导价5.6万/平，目前销售口径预计积分友好。

总结来说，在产品层面上金桥碧云澧悦是有绝对的优势，联动价也低于招商市政公园，但是项目的弊端也很明显，靠近安息堂、轨道配套不便。

在小凤凰看来金桥碧云澧悦还是非常适合不介意不利因素，考虑性价比，纯改善型客户群体的需求，毕竟靠近成熟的住宅区基本配套都在眼下了。

当然从后期规划和位置上，招商市政公园潜力会大很多，项目靠近周浦东TOD综合体，出行也比较便捷，适合平时有地铁出行通勤需求，比较看重后期发展的这一类客户。