招商蛇口频溢价拿地后归母净利润腰斩,离开

2023/4/11 来源:不详

编辑导语:为了扩大规模,即便牺牲利润也在所不惜,足以看出招商蛇口扩张的决心。

图/网络

近期,招商蛇口发布了上半年的业绩预告,其中归母净利润预计腰斩。

其实招商蛇口业绩颓势在去年年报中就有预示,但是有趣的是,和去年年报中归母净利润略微下滑不同,去年中报招商蛇口归母净利润高涨.32%,与今年形成鲜明对比。

至于去年其归母净利润大涨的原因,是因其蛇口产园REITs上市的原因,而如今离了REITs,招商蛇口业绩就原形毕露了,归母净利润从去年末的小幅度下滑到现在的腰斩。

在此情况下,招商蛇口依旧不停地拿地,且不少都是溢价拿地,这样一定程度上会使其利润空间被挤压,如今其归母净利润下滑幅度扩大的原因之一或许就是如此。

归母净利润预计腰斩

近段时间,房企都纷纷发布了自己上半年的业绩预告,招商蛇口也同样发布了其上半年预计业绩。

据公告显示,今年上半年,招商蛇口预计归母净利润为15亿元–21亿元,比上年同期下滑了50.60%-64.71%;扣非后的归母净利润为12亿元–18亿元,同比去年下滑了35.81%-57.21%。

从数据来看,今年招商蛇口上半年的归母净利润下滑幅度巨大,怕是要腰斩。

对于归母净利润下滑的原因,招商蛇口表示,主要是报告期内,虽然房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长,但受市场下行影响,房地产业务结转毛利率同比下降,结转毛利同比减少;转让子公司产生的投资收益同比减少。

除了本次预告中招商蛇口预计归母净利润会下滑,其实在去年年报中,招商蛇口的净利润方面就已经出现小幅度下滑。

数据显示,年招商蛇口实现净利润.02亿元,同比减少10.12%;实现归母净利润.72亿元,同比减少15.35%。

也就是说,从去年开始招商蛇口就已经显现颓势,但有趣的是,仅仅半年时间,招商蛇口去年半年报的业绩表现与去年底却有着天壤之别。

在去年半年报中,招商蛇口的归母净利润为42.51亿元,同比增长.32%。

这样的差距不仅体现在仅有半年间隔的去年半年报与年报之间,与相差一年时间的今年预告半年报也是差距明显,一个增长超三倍,一个却近乎腰斩。

对于这一点,招商蛇口表示:上年同期,以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REITs上市,产生税后收益14.58亿元。

也就是说,去年半年报归母净利润大涨的原因,在于其当时蛇口产园REIT上市带来的巨大利润。

REITs成净利润大涨主要功臣

据悉,在去年6月底,招商蛇口旗下的蛇口产园作为沪深市场首批之一的基础设施公募REITs上市。

一般房地产的投资收益期较长,资金周转能力的需求较高,而借助公募REITs则可以盘活存量资产,提高资金使用效率,顺便降低杠杆。在一系列好处的吸引下,不少房企趋之若鹜,招商蛇口亦然。

当时蛇口产园REIT以万融大厦、万海大厦两处优质的产业园物业作为底层资产,使得其上市后如火中天,共募集基金份额达9亿份,加上募集期利息,基金募资总额达20.81亿元,产生税后收益为14.58亿元,占了当时归母净利润的三成以上。

可以说,蛇口产园REIT的上市为招商蛇口归母净利润大涨的大功臣。在去年前三季度的报告中,招商蛇口仅投资收益涨幅便达到.11%,而大涨的主要原因就是公募REITs产品上市的收益及权益法投资收益同比增加。

高涨的业绩让招商蛇口一时间风光无限,但离开了REITs的招商蛇口,在今年却原形毕露了。

没有了REITs的加持,招商蛇口的归母净利润一路下滑,直至今年中报预计的腰斩。

在此情况下,招商蛇口今年以来还不断溢价拿地。

频频溢价拿地侵蚀利润

在今年上半年,不少房企已经放弃拿地的情况下,招商蛇口却并未停止拿地的步伐。

截至六月末,招商蛇口以亿元的拿地金额位居拿地排行榜的第七位。

而在上半年的拿地中,不少是以高溢价的结果拿到的地块。

5月,招商蛇口以溢价率15%的价格拿下苏州工业园区地块。

今年六月的上海集中购地土拍中,招商蛇口联合体以47.33亿元,溢价率为9.6%的价格竞得徐汇区斜土街道地块;同时还以40.43亿元,溢价率为5%的价格竞得闵行吴泾镇地块;最后其自己又以一次性报价19.18亿元,溢价率9%的价格竞得位于上海青浦区西虹桥会卓路的地块。

同月,杭州第二轮供地中,招商蛇口联合体又以12.0%的溢价率拿下杨岐山地块。

7月,上海第二轮供地中,招商蛇口联合体又以34.2亿元,溢价率1.18%的价格竞得上海普陀区一块地,一次开始新的一轮拿地。

以上来看,招商蛇口参与的溢价拿地的地块不在少数。

可见,即便今年行业不景气,不少房企停止拿地的环境下,依旧没能让招商蛇口打消扩张的念头,仅仅是在拿地力度上有所减轻而已。

然而,高溢价的拿地必然会对利润造成压迫,侵蚀其利润空间。

以此来看,今年招商蛇口利润方面的减少,和其频频溢价拿地也脱不开关系。

为了扩大规模,即便牺牲利润也在所不惜,足以看出招商蛇口扩张的决心。

原文作者:天一编辑:邱天一

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