年报观察2央企招商蛇口看2022地产
2024/10/31 来源：不详北京中科白癜风医院好嘛 http://pf.39.net/bdfyy/zjft/161225/5154124.html
出品｜公司研究室地产组
文｜曲奇
年，“招保万金”中曾经一度掉队的招商蛇口()奋起直追，年销售额亿，排名行业第7。
近日，招商蛇口公布了年财报并召开业绩会。在业绩会上，招商蛇口管理层直言地产行业规模见顶，年也不会轻松。作为央企，招商蛇口在融资上相较民营地产商有一定优势，但公司却表示年要谨慎拿地，宁可错过也不拿错。
谨慎态度下，招商蛇口将年销售目标设为亿，增速接近零。在扣非净利润连续3年下滑的背景下，招商蛇口有意培养第二增长曲线，但根据公司现有的业务，新增长业务难觅踪迹。
年目标销售额零增长
年，地产行业艰难前行，全国商品房销售额18.19万亿，同比增长4.8%，商品房销售面积17.94亿平方米，同比增长1.9%。虽然商品房交易规模达历史最高水平，但增速明显回落。
在这样的大环境下，招商蛇口在年有着不错的表现。全年，公司签约销售额.34亿，同比增加17.73%，增速高于行业大盘，行业排名提升至第7。不过，招商蛇口并没有完成年初制定的亿销售目标，略显遗憾。
在3月22日的业绩会上，招商蛇口管理层对年地产行业的预测并不乐观。公司董事长许永军直言：“从行业的角度看，去年很难，今年也不会轻松。”由此，招商蛇口年的目标较为保守，公司考虑到外部环境的不确定性，将年销售目标设定为亿元，与年基本持平。
招商蛇口不仅对年不乐观，对未来地产行业的发展更有点悲观。公司董事总经理蒋铁峰认为，当前行业红利逐渐消失，行业规模见顶。蒋铁峰预计，未来行业规模会逐渐下降，或将下降30%以上。
从国家统计局公布的数据来看，年1到2月，全国商品房销售额亿元，下降19.3%，其中，住宅销售额下降22.1%，前两个月房地产市场销售是比较冷清的。
年“三道红线”出台后，规模已经不是房企追求的最主要目标了。招商蛇口也表示，把握住“稳”字就把握了现在及未来五年甚至更长时间房地产行业的脉搏，作为企业，公司时时刻刻都在寻求发展，但不追求短期做到规模多少。
根据招商蛇口的公告，年前两个月，公司累计签约销售额.11亿，同比下降39.74%，仅完成全年目标的7.6%。根据当下的市场环境，招商蛇口想要完成亿销售目标也不是件容易的事情。
扣非净利润连续3年下滑
年，招商蛇口营业收入.43亿元，同比增加23.93%。收入稳健增长，但大额计提资产减值导致净利润下滑是这份财报中很“刺眼”的地方。
分业务来看，年，公司地产开发业务收入.11亿，增长26.32%，占比80%；园区开发收入.33亿，增长15.24%，占比20%；邮轮业务收入19.94亿，增长49.54%，占比0.12%。
招商蛇口曾设想，要在到年，把地产收入占比从85%降到60%，园区占比15%提升到30%—40%。从年数据来看，这个目标显然没有完成。或许，招商蛇口没能降低地产收入占比是幸运的，毕竟产业园区需要的沉淀资金太多，不利于资金流转。尽管园区拿地价便宜，成本上相对有优势，但位置不好不利于去化，也就不利于销售回款。
在这次业绩会上，招商蛇口管理层也提到，“对于历史上配合着住宅拿地搭配的一些商办资产，先天素质或者区位并不是太好，经营效益很难提升，占用公司一定资金，招商蛇口最近也在积极处置，置换成现金或更优质的物业。”
毛利率和净利润下滑无疑是招商蛇口的痛点。年，招商蛇口毛利率25.47%，同比下降3.22个百分点。毛利率下行是整个行业的趋势，各房企在年和年拿的高价地陆续结转，使得近两年毛利率持续下降。
不过，公司财务总监黄均隆表示，年以后特别是年和年的地，会在年及以后进入结转阶段，其认为毛利率水平会有所提升。
高价地的影响也体现在净利润层面上，曾经高溢价拿下的项目近几年不断计提减值。近三年，招商蛇口累计计提减值准备96.04亿，累计减少归母净利70.73亿。其中，年计提资产减值和信用减值准备43.72亿，导致归母净利润减少34.56亿。
年到年，招商蛇口归母净利润分别是.33亿、.53亿、.72亿，连续两年下滑。需要注意的是，年，招商蛇口通过发行蛇口产业园REIT产生税后收益14.58亿，这让公司三季度的归母净利润大增%。
发行REIT让单季度净利润实现大幅增长，但也让招商蛇口扣非净利润更为难看，年到年，公司扣非净利润分别为.97亿、.73亿、90.82亿、88.59亿，已经连续三年下滑。
招商蛇口管理层表示，公司要不断地提升经营管理能力，优化业务结构，提升利润率，培养利润增长第二曲线。不过，从招商蛇口现有的业务划分来看，想提升利润主要靠住开业务，短期恐怕难以找到新的增长点。
谨慎接手出险企业项目
年，各地预售监管政策越来越严格，以往的“高周转”模式已经难以走通了。由于多家银行暂停保函置换监管资金业务，房企可动用资金减少，公司经营发展、资金方面都有一定的压力。
“三道红线”未达标的房企以及高杠杆房企，是这轮调控中最难受的公司。多数央企地产公司由于负债率长期较低，且有背书，融资端具有很大的优势。年末，招商蛇口现金短债比为1.25倍，剔除预收账款与合同负债后的资产负债率61.7%，净负债率42.8%。公司全年融资成本降至4.48%。
年下半年以来，央企成为市场上的拿地主力。年，招商蛇口拿地金额达亿，相比年的亿，接近翻倍。不过，对年的拿地情况，招商蛇口仍然显得偏谨慎。
招商蛇口管理层指出，公司短期计划是以销定投、量入为出，对参拍城市、参拍土地的选择非常严格，宁可不拿也不要拿错。进入市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市存销比较低的城市，退出基本面相对差的城市，并不会为了拿地而拿地。
对于外界更为
