招商蛇口,变了

今天想和大家聊聊在很多人印象中一家比较传统的房企——招商蛇口大家都知道它是老牌的四大金刚，很多人给它贴的标签可能就是“稳健”。但这些年来，招商蛇口也有诸多变化和新动作，甚至艳姐从招商蛇口的某些项目中，看到了它另一面的大胆和创新。有心人或者会注意到，这些年招商蛇口在战略上发生了诸多变化：招商蛇口的定位为“城市和园区综合开发运营服务商”；年，招商蛇口守正出新，提出“三个转变”。近年来，艳姐也看到招商蛇口在商业资产运营赛道上持续发力，持续布局第二赛道，打造了诸多具有开创性的商业项目。招商蛇口也是持续在上海深耕，打磨了诸多高能级的商业体。近期，艳姐了解到，招商蛇口在上海打造的第3座花园城——上海曹路招商花园城，即将开业。从这个商业体中，可以看到招商蛇口作为超级房企年轻态的一面。今天，我就和大家聊聊招商蛇口近年来的战略变化以及具有代表性的案例。01招商蛇口战略之变当前，房地产行业已进入新旧模式转换阶段，行业越来越呼唤高质量发展，一些优质房企应时而变，迭新自己的企业战略和运营模式。招商蛇口的定位一直是国内领先的城市和园区综合开发运营服务商，其实从这个定位可以看到，招商蛇口从成立之初开始，就已经和城市发展和产业升级深度绑定。虽然在外界看来，招商蛇口是一家非常稳健的房企，但是它也在行业进入深度调整期后，持续深化转型。尤其是近三年间，接连在开发业务之外，提出了更大的诉求。年，招商蛇口守正出新，提出了“三个转变”：

由开发为主向开发运营并重转变；

由重资产为主向轻重结合转变；

由同质化竞争向差异化发展转变；

今年以来，招商蛇口的综合发展模式又进一步发生了演变，提出重点聚焦开发业务、城市服务、资产运营三类业务，不止要注重开发规模，更是要实现价值经营和创新竞争力的齐头并进。也就是说，招商蛇口不单要在开发业务领域持续发力，而是不断地在综合发展层面做创新和改变。开发业务是招商蛇口高质量发展的主赛道，近年来，招商蛇口开启了全面的居住模式提升，比如华东区域就围绕全周期维度围绕产品力、服务力、品牌力，聚力全周期品质管理，打造了一批标杆产品，获得了市场的肯定。在行业进入大分化时代，我们越发看到那些多元业务基本盘稳定的房企，会活得更加坚挺，背后的底层逻辑其实就是行业已经逐渐转变为“运营为王”的新阶段。房企必须要不断提升自己体系化运营能力，打造利润的第二增长曲线。也正是因为招商蛇口独特的综合发展模式，其体系化运营能力也一直处于行业第一梯队。招商蛇口打造的写字楼、商业中心等多种业态，也持续为招商蛇口带来稳定的回报。02与上海共成长说到招商蛇口的转变，有一个城市对招商蛇口来说可以说是战略高地，那就是上海，在上海的地产人或许都已经知道，多年来，招商蛇口的销售金额，也始终稳居上海第一梯队。这也是源于招商蛇口在上海的持续深耕。年，招商蛇口进入上海，目前已经实现了在上海的全面布局。招商蛇口在上海的战略布局眼光也比较狠辣，它总是能踏准上海的发展步伐，踩准上海板块轮动的节奏。比如在虹桥商务区刚起步的时候，招商蛇口就先人一步，布局了大虹桥区域，如今虹桥公馆、虹桥华府等项目已经成为了网红盘。再比如此前上海自贸区概念和规划出炉后，招商蛇口又在森兰板块进行了布局，打造了森兰美伦、森兰美奂等项目，这些项目也受到了市场的追捧。近年来，长三角一体化上升为国家战略及上海重点推进“五个新城”建设，招商蛇口也都把握住了风向和节奏，在这些板块布局，并依托综合发展模式，将品质住宅、特色商业、城市综合体、长租公寓等产业带给上海，和城市共同发展、共同行进。值得一提的是，在年提出“重返上海”战略后，招商蛇口便不断加强在上海区域的布局，之后在年更是将战略升级，提出“重返上海心”，然后我们就看到招商蛇口在上海核心区域不断的拿地、盖楼，开启了一连串地强势输出。今年招商蛇口的品牌主张，是“入沪二十载，质爱上海”，除了持续打造高品质项目外，招商蛇口也开始介入城市更新项目，在城市共建方面，贡献了自己的力量，和城市共同成长。在年8月，招商蛇口拿下弘安里地块，经过2年的精心打磨，使其成为上海内环内罕有的里弄风貌别墅区，获得了市场的高度认可和青睐。弘安里在上海被称为石库门博物馆，其中沉淀着很丰富的海派文化，也是一个风貌保护项目。在招商蛇口参与改造后，弘安里很好的保留了原有的石库门肌理。图源：招商蛇口上海公司招商蛇口还进行了一些创新，一改“长进深、天井式布局“的旧里人居格局，加大面宽尺度、设立独立院墙、增加窗墙比等等。图源：上海弘安里弘安里项目既保留了原有风貌，又延伸到了未来人居，成为了招商蛇口在上海打造的典型的城市更新典型范本。基于招商蛇口在城市更新方面的开发经验，今年招商蛇口也布局静安、杨浦，已接连中标上海两大城市更新项目：静安区天目社区历史风貌保护项目（静安北站）、以及杨浦平凉社区19街坊历史风貌保护项目。这两个项目都是历史风貌保护项目，不仅对开发商的综合开发能力有较高的要求，还要求开发商对所在地的历史风貌有自己的理解，对原有风貌建筑保留并有一定创新要求：例如静安北站项目要求04-05地块延续“总弄-支弄”鱼骨状的里弄空间肌理、部分重点保护风貌界面还要延续沿街面的历史风貌特征等等；再比如杨浦19街坊项目中有不小于1.47万平方米的历史建筑保护更新规模等，整体开发难度非常高。招商蛇口也凭借着综合开发能力以及作为央企的责任，也是全情投入到城市更新中，这也是招商蛇口服务城市发展与人居生活的又一次探索，携手上海，共同谱写高质量发展的新篇章。03在商业赛道的进阶就在城市更新领域进一步深耕之时，招商蛇口也在商业领域实现了进阶，持续布局第二赛道。此前招商蛇口提出了持有物业“双百”战略。在招商蛇口的未来规划中，集中商业被定位为资产运营业务，并明确要在这个赛道上寻求更加积极的发展。招商商管作为资产运营业务的主要战略赛道，承担了重要角色。“锐意进取”是招商商管的关键词之一。目前招商商管已布局全国超32座城市，持有管理集中商业项目超70个，旗下项目仍在持续迭新升级，不断刷新城市地标概念。

华东区域在商业板块的表现也是可圈可点，业务布局遍布杭州、宁波、南通、上海、厦门等重点城市。

在今年3月底时，招商商管还在上海召开了全国招商大会，当时，一个关于招商商管未来的部分蓝图也一并浮出水面：在招商的计划中，未来3年将有32个商业项目入市。事实上，目前招商商管在商业领域已打造了丰富的商业产品线，包括海上世界、招商花园城等拳头产品线。海上世界产品线定位为城市级滨水文旅综合体，此前其打造的深圳海上世界已成为国际化滨海新城综合体，是蛇口的重要城市名片。深圳海上世界年，厦门海上世界开业，也为城市开启了一场具有颠覆性的商业革新。厦门海上世界海上世界在深圳和厦门的成功，也体现了消费者对于这种独特商业模式的需求和认可。

招商花园城产品线定位为“城市品质生活聚集地”，主要面向中高等消费能力的家庭客群及产业办公客群。从年发展至今，招商花园城已形成较高的品牌价值和市场认可度，也成为了招商商管不断拓展版图的“主力军”。

在这些产品线框架之下，你会发现招商商管有着打造非标商业空间的锻造力。招商商管在商业板块有一个多元融合的发展理念——“X+商业”，在发展多元商业产品的同时，会因地制宜打造符合当地文脉特色的商业，适配不同的商圈环境和客群，从而形成具有差异化的商业新样本。这个“X”可以是产业会展，也可以是艺术文化，又或者是生态科技等等。比如成都天府招商花园城，就定位为“生态沉浸式家庭购物中心”，规划超㎡跨层绿色生态空间，与室外的天府中央公园相融合，用景观打造全新的休闲社交场所。效果图再比如宁波秀水街历史文化街区，定位为“罗城老街巷，儒商新秀场”，在传承古城文化的前提下进行有机创新，将现代商业、旅游文化和生活配套进行结合，该项目也成为了招商商管深入商业轻资产赛道布局后的重要项目之一。效果图在商业这条道路上，招商商管一有丰富的标准化产品线支撑，二有差异化融合发展的理念不断创新突破。所以再看年初提出的这32个项目，虽然规模庞大，但艳姐相信也必然能做到和而不同、所出必为精品。04打造具有游逛体验的商业体凭借着强大的商业体打造和运营能力，此前招商商管已经在上海打造了两座花园城，分别是年打造的宝山花园城，以及年浦东森兰花园城，时隔3年，招商商管又推出了第3座花园城——上海曹路招商花园城。效果图

花园城的每一次打造，都不是前作的复刻，而是不断进行突破和创新。

此前招商商管经过深度的调研发现，曹路招商花园城3公里范围内，覆盖的30万客群，主要以年轻家庭、产业客群、高校师生等年轻群体为主。招商商管把这个商业体定位为潮玩空间站，其总建筑面积超15万方，招商商管也赋予这个商业体传统购物之外更多的游逛体验，

比如招商商管在屋顶打造了架空跑道，来访者可以在这里进行空中漫步，这样的屋顶体验在整个上海都是比较罕见的。项目还将屋顶划分为多功能复古赛道、印第安帐篷休息区、美式餐点营地、艺术峡谷空间等特色创意空间，打造了独特的“屋顶经济”。

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在商场户外，招商商管还打造了一个超级视觉锤——约36m天环飞瀑。一帘飞瀑从架空环道倾泻而下，分段叠落水景，从水瀑逐渐减弱至玻璃水墙，并且通过灯光、金属拉丝和雾效灯组合，营造“疑是银河落九天”的梦幻效果。

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走进商场内部，你会看到商场内非常明显的星际元素，招商商管称之为“星光瀑布”，使用的彩色拉索呈现出了五彩斑斓的星河光影。这样的炫彩柱形设计，也链接了上下楼层，加强了空间的一体性。

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还有很多细节设置，艳姐在这里就不一一展开了，也正是一个个细节的打磨，让整个商场从传统的商业体中脱颖而出，成为了一个富有年轻态、具有生命力的商业体。

在招商商管看来，商业体不仅是物理空间，更是能带来舒适体感的生活场景，于是，项目在地下一层打造了约㎡的“曹路市集”，招商商管在深度理解地脉文化的基础上，再现了运盐河场景和旧时的生活气息，并且融入了诸多创新元素，打造出了高级烟火气。

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要打造一个年轻态的商业体，更为重要的是为商业体注入独特的、富有个性色彩的内容灵魂。招商商管也考虑到了Z世代的业态诉求，引入了诸多潮流创新品牌以及区域首店。看一看下面这个数据，就知道曹路招商花园城到底有多受到商户的青睐：

项目主次力店%区域首进，多元餐饮90%首进、服饰配套80%首进。

这些业态都是关于新消费，也是年轻人平时愿意“掏出腰包”去享受一番的业态。还有更多创新潮流店铺，等待着之后人们过来一一探索。

也正是因为招商商管对于商业体的精研和创新打磨，曹路招商花园城也对区域产生了赋能效应。

要知道，曹路区域内此前很少有高端品质和创新力的商业空间，曹路招商花园城的出现，填补了区域空白，重塑了曹路的商业格局，赋能区域界面的提升。这样一个Z世代喜欢的商业体，估计也会产生出圈效应，将辐射到浦东东北部上百平方公里的市场，成为区域的超级支点。

当然，曹路未来的规划能级也是值得期待。

在此前发布的《浦东新区曹路镇国土空间总体规划（-）公开稿》中，曹路的定位是“宜居宜业学、服务便捷共享、城乡融合共进”的高品质新市镇，细分为8个功能片区。

其中处于镇区核心位置的曹路新市镇中心依托金桥开发区、曹路大学城和轨交9号线，加强商务商业、研发创新功能以及高等级文化、体育、教育设施建设，未来以商务商业、高等级公共服务以及居住功能为主。

所以未来曹路板块也进一步进化其城市界面，并导入诸多高端产业和人群，未来其板块势能也将进一步提升。

可以说，曹路招商花园城和曹路板块，也是相互赋能，相互成就。

结语

我们一直在谈城市共建，但真正能够让城市的居者深度感受到房企如何参与城市共建，并且辐射范围最广的一种业态，或许就是商业体。

如今曹路招商花园城的打造，对于招商蛇口来说，也是一次大胆、更具有创新力的动作。我们也看到了更年轻态的招商蛇口。

也一起期待，11月30日，曹路招商花园城的华丽绽放。