招商蛇口,上海的全能选手

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文/十一弟

年的帷幕落下，上海楼市的销冠，还是招商蛇口。

过去一年里，它在上海卖了将近亿。

排在后面的开发商，销售额大约亿，拉开了上百亿的差距。

在购房需求最坚挺的上海楼市，招商蛇口稳稳地坐在了头把交椅上。

去年，招商蛇口凭借亿的销售额，挺进了行业前五。

这是未来三年内，招商蛇口要守住的目标。

也许，还能再上一个台阶。

六年前，跟随招商蛇口总部的战略步伐，上海公司喊出过一个口号——

“重返上海”。

当时，招商蛇口在上海的销售额，仅有七十亿左右。

短短六年时间，它在上海的销售规模，翻了十倍，一年卖到了六七百亿。

从上海楼市销售榜单的前十开外，已经蝉联了销冠。

这两年，开发商忙着调仓，把资源集中到一线城市。

他们对上海市场的争夺，尤其激烈。

上海楼市的销售榜单，其实是头部房企的风向标——

招商蛇口、保利、万科、华发、绿城、金地。

行业里最稳健的开发商，都在上海占据了一席之地。

在上海，就像踏进了一条湍急的洪流——

不进则退，想守是守不住的，只能拼尽全力，逆流而上。

年，在上海卖了四百多亿的仁恒置地，已经被洗牌了。

当时，它的销售额仅次于招商蛇口，上海房企销售排名第二。

去年，榜单上的前五十名里，根本找不到仁恒置地的身影。

十一弟查了下，上海楼市销售规模前十的房企名单——

除了招商蛇口还坐在榜首上，其他开发商的座次，都已经打乱了。

挤掉仁恒置地、融创的，是保利、万科。

去年，万科、中海、华润，他们在上海刚恢复拿地，立马就卷土重来了。

上海土拍榜单上，拿地金额最多的大地主，就是华润、中海。

其中，华润拍下了五块地，总地价超过了亿。

中海在上海只拍了一块地，就花掉了多亿，一举夺下了总价地王。

以拿地宗数计算，去年上海的拿地大户，依然是招商蛇口——

它拍下了六块地，总地价大约两百亿。

招商蛇口还通过遴选招标的方式，在上海拿到了两个历史风貌保护项目。

懂行人的都说了——

“这种地块等于敲门砖，再不进入这个市场，以后就没机会了。更像圈子俱乐部，没经验就只能看着。”

重仓上海，是招商蛇口战略指引下的必然选择。

在内部，招商蛇口发起了一场“质效提升”行动——

通过土储换仓升级至高能级城市，提升项目操盘能力来拉高利润水平。

去年，全上海卖得最好的五个新盘，有两个是它操盘开发的——

象屿招商·公园、招商·苏河玺。

这两个项目的销售额加在一起，卖了差不多两百亿。

从拿地到清盘，象屿招商·公园只用了一年时间——

两千多套房，招商蛇口分为八次开盘加推，都引来了上海人民哄抢，开盘当天就售罄了。

十一弟查了下，去年，招商蛇口在上海推盘了十九次，有十五次属于日光盘。

在公开市场上，它拍下的六块地，有三块地实现了当年拿地、当年开盘。

其中，招商南昌市政·公园、招商·云澜湾两个项目，从拿地到入市，只用了五个月。

与南昌市政合作的公园项目，招商蛇口在去年四月份拿地，九月份就开盘入市了。

两百多套房，开盘当天就售罄了。

去年十一月份，又加推了两百多套，当天卖了九成以上。

精准拿地，不惧市场周期，用操盘能力和对市场的洞察力，打造红盘。

不仅在上海交上了高分答卷，也支撑着整个招商蛇口的销售规模，挺进了行业前五。

去年初的业绩会上，对于销售规模，招商蛇口的一位高层就作过解释——

“开发业务仍是招商蛇口的基本盘，是规模和利润的主要保障。”

“招商蛇口要在中长期业务结构转型的换挡期，稳固基本盘，为第二增长曲线的培育提供缓冲和支持。”

“所以，开发业务必须要稳住营收规模，提升利润水平。”

但对于排名前五的行业地位，招商蛇口追求的，并不单单是销售规模。

它落地分解了一系列指标，来进行衡量和比较——

除了规模，还有利润、质量、效益、经营、品质、服务等多个维度。

房地产市场规模见顶以后，需要构建房地产发展的新模式。

两年前，楼市还在高位徘徊，即将掉头向下。

招商蛇口很有预见性，嗅到了行业大调整，提出了“三个转变”——

从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

为了匹配战略目标与转型方向，招商蛇口的主营业务，也被划分成了三块——

开发业务、资产运营、城市服务。

其中，开发业务是以商品住宅为主的开发销售；

资产运营涵盖了集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业的运营和资产管理；

城市服务包括物业管理、游轮、会展、康养等城市运营服务。

在上海，招商蛇口从来不止是一家卖房子最多的开发商。

它是一个“既要又要还要”的全能型选手。

去年十一月份，它以46亿的代价，拍下了上海宝山的潘广路TOD项目。

这块地计容面积大约33万平米，其中商品住宅占比不到一半。

地块要求自持的商业面积，就有18万平米，其中包括2万平米的酒店、1万平米的文化建筑。

接下来，它将引入在上海的第四座招商花园城，打造宝山区最大的TOD商业综合体。

在上海，招商蛇口营造出来的业态，相当丰富——

位于虹口、静安、普陀、徐汇的核心地段，它已经打造了七座玺系作品。

这是招商蛇口旗下最重要、最高端的住宅产品线，重塑了塔尖人居标准。

还有璀璨系，是为当代青年量身定制的理想居所——

招商虹桥·璀璨时代、招商·璀璨湖畔、招商璀璨公馆、虹桥璀璨公馆等。

招商蛇口积极地开拓了城市更新业务——

重点参与推进上海旧里改造，在保留历史文化脉搏的基础上，深化城市有机更新。

还探索了存量物业转型，为城市的可持续发展赋能。

在上海的宝山、浦东新区，招商蛇口已经落地了三座花园城。

这是它旗下的商业品牌，打造出了具有差异化竞争力的商业新样本。

此外，还有一站式办公——

东虹桥中心、招商局上海中心、上海招商局广场、上海招商局大厦、森兰美奂等。

它的长租公寓品牌——壹间，也早就在上海落地开业了。

今年，招商蛇口在上海国际邮轮旅游度假区的首发综合体——上海·海上世界，预计也会开门迎客。

项目融合了滨水文旅商业旗舰、一线江景甲级写字楼、亲子度假休闲服务公寓和国际五星级酒店。

这个多业态复合的超级综合体，浓缩和验证了招商蛇口的综合发展能力。

作为招商局集团旗下的城市综合开发运营板块的旗舰企业，招商蛇口开创的“前港-中区-后城”的综合发展模式，独树一帜。

在构建房地产发展新模式的过程中，它才有了更大的机会空间。

踏进了行业的下半场，招商蛇口的比较优势，早就有了预判——

“房地产行业重塑，三高模式转变，招商蛇口作为稳健型的综合发展企业，又迎来了新机遇。”