央企,地王制造者搜狐焦点

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文

张亭宇

编辑

陈贺振

7月15日，北京市丰台区造甲村地块上市，北京土拍市场烽烟再起。中海，合生，首开、保利、城建和建工等9家房企及联合体参与竞拍。鼓声渐起，战事激烈，经过56轮举牌，中海力压群雄，以79.4亿元的高价夺得该地块，溢价率18.8%，楼面价约6.66万元/平方米。一举刷新今年全国总价地王记录。

只有居于群首，才有资格被称之为王，地王亦如是。

根据北京大学光华管理学院博后马庆林的定义，地王指的是在国有土地使用权的出让中，截至某个时间点，在某个区域内出让的总价或单价最高的地块。但在一些统计数据中，也会将出让溢价率超过%的地块视为地王。

壹

挥金如土，霸气拿地

中海今年拿下的地王，并不止造甲村一块。

4月17日，中海力挽狂澜，在27家房企的激烈竞争中脱颖而出，以14.38亿元的价格拿下东莞万江石美社区地块，楼面价1.6万元/平方米，溢价率为75.8%，成为万江区域新地王。4月29日，中海用35.6亿元一举拿下苏州园区地块，楼面价逾3万元/平方米，溢价率37.7%，创造了苏州园区的单价地王记录：这是苏州园区自规划建设以来，楼面价首超3万的地块。

“规模不是中海最重要的目标，当然为了利润增长，规模增长也是必须。”中海主席兼执行总裁颜建国曾如是谈到。

向来低调的中海现在也要开始大举拿地，发力腾飞了。东南西北，四面八方，今年上半年，中海拿地投入近亿元，共夺得24个地块，总土地面积近万平方米。其中在3月到6月这4个月的时间里，共拿下北京、南昌、东莞、苏州、厦门等5个城市的地王。

根据中指研究院的数据，今年上半年中海拿地金额为亿元，在房企中排名第7，拿地面积万平方米，排名第27。中指的数据虽然和中海的数据有所出入，但管中窥豹，众人也能看出中海的富裕。与碧桂园、和新城等民营房企相比，作为央企的中海在土地市场上出手阔绰，来势汹汹，大有收割地王之势。

根据中海年年报，年中海销售额为亿港币，毛利率37.8%，净利润26.2%。《华尔街见闻》评价中海的毛利率和净利率：“还是行业最高，净利比别家的毛利还高”。中海家大业大，收割地王也在情理之中。

和中海类似，在土拍市场上，保利也是叱咤风云的企业。

中指研究院的数据显示，年保利的拿地金额为1亿元，在房企中排名第3，排前2名的分别是万科和碧桂园，对照拿地面积，计算每万平方米的拿地成本，保利每平方米的拿地成本约为元，远高于碧桂园的元，也高于万科的元。在拿地上，央企保利财大气粗，比民营房企更愿意砸钱，也更容易拿地王。

年全国房地产企业拿地金额TOP5

数据来源：中指研究院

在杭州去年那场长达12个小时的土拍博弈中，保利的豪气表现仍让人记忆犹新。由于所拍地块位于杭州奥体的核心位置，吸引了20多家房企加入抢地混战。整个土拍从下午一点半持续到晚上一点半，耗时长达12个小时。最后，经过轮报价，保利以近亿的价格将奥体地块收入囊中，折合楼面价元/平方米，创造了杭州土拍史上第二个百亿地王。彼时，该地块周边的新房均价约为元/平方米。

巧合的是，在这场土拍的前一天，杭州老牌房企绿城中国召开业绩会，当时曹舟南还没离职创业，尚担任绿城的执行董事一职，他在业绩会上谈到：“（在）杭州我们十几年一直是第一，现在放弃第一。市场好，但地价实在是离谱。”绿城虽然扎根杭州已久，但由于缺乏央企血统，面对高昂的土地成本，绿城只能望而却步，在拿地上谨慎再谨慎。反观保利，背靠做军工起家的大央企保利集团，财力丰厚，进军新城市时，还会用兵器展和国宝展打头阵。

保利经过12个小时的鏖战终于拍下的奥体地块，是杭州历史上总价第二的地王，而杭州历史上总价第一的地王，还是出自奥体附近地块，由当时还名不见经传的信达地产拍出。

年5月27日下午，信达力排绿城、龙湖、保利、融创、招商+新城联合体等16家主体企业，以.18亿的天价拍下奥体地块，楼面价.78元/平方米，溢价率达95.95%。此时距离信达拍下杭州单价地王仅过去不到半年时间。年1月6日，信达以33.9亿元的总价、元/平方米拍下南星单元B-02地块，刷新杭州之前元/平方米的单价记录。

和中海以及保利相比，信达地产狂揽地王实属意料之外。信达不愠不火，名字在行业里并不响亮，但其曾在土地市场上大张旗鼓地攻城略地的架势，让很多瞻前顾后的上市房企都望尘莫及。

年6月1日，上海举行6月首场土地拍卖会，拍卖上海宝山两个地块，包括信达、绿都、电建+金茂联合体等24家主体企业参与其中。该地块的起拍价为14.39亿元，楼面价元/平方米。最后，信达以58.05亿元的总价夺得该地块，折合楼面价元/平方米，溢价率超过%。根据当日收盘股票数据，彼时信达的市值不过70亿元，以小博大，信达依然波澜不惊。

上海宝山地块更像是信达地王争夺战的高潮，而信达地王争夺的开端，还要再往前推一年。

年，当时还名不见经传的信达地产突然开始发力土地招拍挂市场。是年6月2日，信达以44.2亿元的价格竞得广州天河地块，楼面价元/平方米，溢价率16%；之后不足两个月，信达又以总价33.6亿元的价格抢得合肥滨湖地块，楼面价元/平方米，溢价率91%，成为当时滨湖地区总价和楼面价“双料地王”，在合肥楼市炸开了锅……

从年到年，信达在一年的时间里狂掷亿重金抢地，共夺得10个地块，其中地王项目占7个。信达一路所向披靡，大有“不差钱”、“我就是钱”的意味。

贰

土地滚烫，央企为王

在规模上，信达完全不能与中海、保利比肩，但如果顺蔓摸瓜，就不难看出，信达地产的母公司是中国信达资产管理股份有限公司——我国四大资管公司之一，隶属于财政部。而中海和保利背后的母公司，则是国资委直管。“国”字当头，中海、保利和信达都有一个共同的名字：央企。

土地市场地王频出，而央企，既是土地市场上的主力军，也是土地市场上的常胜军。

根据住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫的统计，从年土地市场“8.31”大限开始，我国先后经历了6次“大小地王潮”，其中包括3次大地王潮，分别是年（个）、年（个）和年（超过个，由于谢逸枫的统计时间为年年中，故16年地王数据来自克尔瑞）。

年是“大地王”集中爆发的一年。根据克尔瑞发布的《年标杆房企拿地金额排行榜TOP30》，在年拿地支出排名前15的房企中，央企在内的国企占了7个。而在克尔瑞统计的十大总价地王中，国企和央企占了一半，在十大单价地王中，央企和国企占了4席。而在拿地的国企和央企中，央企占大多数。

年全国总价地王Top10及拍得房企

数据来源：根据克尔瑞及公开资料整理

其中，年的总价地王毫不意外地由央企摘得。年8月29日，招商蛇口和华侨城以亿的高价拿下深圳宝安区空港新城的11块地，总建筑面积约.33万平方米，牢牢占据年全国总价地王榜首位置，比排名第二的总价地王——光明新区A-地块，由民营房企龙光出价亿取得——多了一倍不止。

再看单价地王，在年排名前十的单价地王中，南京建邺区NO.G14地块并不惹眼。但对比南京当时元/平方米的房屋均价，葛洲坝拍下的建邺区地块元/平方米的楼面价高得有些吓人。到年，该地块周边的新房价格也还在元/平方米左右徘徊。

有网友在股吧如是评价葛洲坝在内的央企、国企在南京掀起的地王潮：

“这些人拿着国家的钱高价买地不心疼，规定每次加价万，他们直接加价2亿甚至8亿，不知他们想刚什么，真正民企开发商看得目瞪口呆。”

央企不缺钱造地王，已经是行业内外的共识。

从拿地金额和地王数据来看，央企、国企和上市公司平分秋色，但根据中商产业研究院的数据，年我国共有家房企，其中央企和国企只有家，占比1.2%。1.2%的央企和国企，尤其是央企，拿了近一半的地王，成为名副其实的地王制造者。

地王何来？供求影响价格，多则贱，少则抢。年3月31日，国土资源部、监察部联合发布71号令，要求从年8月31日开始，所有经营性土地一律公开竞价出让。至此，协议出让正式退出历史舞台。在土地招拍挂现场，众房企你方唱罢我登场，一个接一个举牌，推着地价带着房价一路飙升。

有钱的豪气拿地，没钱的无米开锅。而最不差钱的，就是央企和国企。谢逸枫统计还发现，年，在成交总价最高的40块土地中，国企交易占比38%，年这一比例上升至52%，到年6月底，央企、国企的拿地最高的土地占比则高达58%。

年6月30日，中化方兴在国土资源局的土拍现场力克群雄，一战成名。当日，广渠路15号地块拍卖，过来参加竞拍的大都是当时京城赫赫有名的房企：万科、华远、远洋、中信、保利、华润、SOHO中国、金融街、中化方兴等。其中SOHO中国对该地块格外重视，连董事长潘石屹和CEO张欣亲自坐镇。

现场气氛紧张激烈，从26.12亿的底价开始，连续竞标97次，在现场围观的毛大庆直呼“疯了”。万科仅举牌两次，到33.1亿就放弃了。SOHO中国举牌谨慎，每次都按最低竞价举牌。相比之下，保利和中化方兴亮剑积极，最后中化方兴以40.6亿元的高价竞得该地块，成就了北京历史上的新总价地王。SOHO中国抱憾而归，潘石屹甚至激动地站起来对中化方兴喊了一句“你牛！”

树大好乘凉。后来人们才知道，原来中化方兴的母公司是大央企中国中化集团，中化方兴敢豪气举牌的原因也有了合理的解释。中化方兴一时名声大噪，在土地市场上继续收割地王。年1月28日，中化方兴以亿豪取上海地王，楼面价元/平方米，溢价率超过%。年6月，和电建联合体以82.9亿元的总价、元/平方米的楼面价拿下深圳单价地王，而当时周边新房均价在5.5-6万元/平方米之间……如今，中化方兴早已改名金茂，做大做强，旗下的豪宅金茂府早已声名远播。

金茂的豪气，不过是央企制造地王的一个缩影。

叁

地王背后，暗流涌动

房地产的生意场也是名利场，商人逐利，有目共睹。对于民营房企来说，是否有利可逐，几乎是考量是否拿地王的唯一标准，所以瞻前顾后，出手慎重。央企不同，牵扯上政治，央企制造地王的情况，比民营房企复杂得多。

“有钱能使鬼推磨。”对于招拍挂来说，是否有勇气举牌，最直接的就是考量房企的资金情况。而房企的资金大都来自融资，因而低廉的融资成本，也就成为了房企拿地王的最有力资本。在融资成本和融资便利性方面，央企拥有绝对的先赋性优势，这是民营房企无法比肩的。

房地产央企背后是树大根深的大央企，这些央企家大业大，与政府有着天然的亲密关系，在政府担保和银行授信的双重保护下，可以从银行等金融机构获得大量的廉价资金。而随着融资环境收紧，同类机构将越来越多的非“国字头”房企拒之门外。此外，央企在发行债券方面也比民营房企更加便捷，在审批流程上会顺畅得多。

信达敢于以小博大，在土地市场疯狂收割地王，与其母公司密不可分。根据《房地产导刊》的数据，年信达的融资成本只有2%，而同期一般民营房企的融资成本在6%到8%之间，甚至更高。此外，其母公司信达资管还通过基金进行股、债权投资和通过基金吸引合作对象等方式为信达补仓。虽然有些夸张，但在母公司的一路扶持下，信达就像是一台行走的印钞机。

“信达代表了中国金融巨无霸的新玩法，拿到便宜钱，在海内外放肆收购项目，一部分获得通道费，一部分建设未来资产核心储备库，把‘地主’家的余粮全收到自己碗里。”有剖析人士在接受财经网的采访时谈到。

信达虽然在土地市场行径狂野，土地余粮众多，在但由于缺乏豪宅开发经验，如果仅依靠自身力量上市解套，多少有些底气不足。因而向外寻求合作开发成为信达的不二之选。

在信达的7个项目中，除了合肥滨湖地王由信达独立操盘外，其他6个项目均与品牌房企合作开发。合作对象包括泰禾、滨江、融创和金茂，诞生了信达泰禾·上海院子、信达泰禾·上城院子、信达滨江壹品、信达中心杭州壹号院、信达泰禾·金尊府、信达金茂·天河金茂广场等高端甚至顶豪项目。

-信达地王项目一览

资料来源：公开资料整理

泰禾是豪宅操盘的重要代表，被信达看上也在情理之中。信达与泰禾合作进行地王项目开发，也能降低未来风险。但好像只有信达的风险被降低了，信达地产年归母净利润为21.5亿元，同比增长近%。今年第一季度营收11.93亿元，同比增长近%。反观泰禾，降价卖房，低价卖项目，高价发债，仍在为岌岌可危的资金链奔走呼号。如今的世界，出身不仅影响个人的前途，很多时候也会影响企业的走向。

同样作为央企的中海，融资成本也比民营房企低一大截。随着融资环境收紧，海外债、信托等融资渠道先后受阻，房企融资成本纷纷上涨。紧缩的融资环境下，7月8日，中海成功发行港币20亿（5.5年息）及美元4.5亿（10年期）双币种固息高级债券。其中港元债券票息为2.9%，创行业最低利率，美元债券票息为3.45%，创中资房企债券发行利息成本最低。

中海发债仅仅过了4天，7月12日，泰禾发布公告，其全资子公司已在境外完成4亿美元债券的发行，票面年息15%。一经对比，高低立现。在低廉的融资成本的助推下，中海拍下造甲村地王，也就不足为奇了。

充足的资金给了央企制造地王的机会，但真正促使央企频频抢地王的原因，除了经济，还有政治，包括高管的人事变革，以及企业的未来命运。

先看高管。很多民营房企都是家族企业，一把手和企业血肉相连，在公司运营过程中，一切要以公司发展为重。但央企不是，央企高管具有一定任期，也可以在不同央企之间进行平级调动或上下升降，领导人和公司的关系并非密不可分。因而有些时候，央企高管在运营房企时，个人政绩需要可能高于公司发展前途。

央企的高管在任期间要出业绩、出成果，升迁才会更容易。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦接受《中国经济周刊》记者采访时曾谈到，“房企每年拿土地有指标，今年完不成，两年以后你的业绩就会很难看。”央企疯狂拿地王，等地王项目建成时，拿地时的高管可能已经靠着拿地王的业绩转投了其他央企的怀抱。

在房地产央企中，高管在房企子公司和央企母公司，甚至不同的央企之间调动的情况并不鲜见。在现任董事长颜建国之前，中海的董事长一职一直由中建集团系统派驻，中海地产的最高管理者从未能全面接管公司业务。中海上任董事长周勇完成中海驻派任务后，又回到中建担任领导职务。之前金茂的董事会主席曾由中化董事长宁高宁担任，翻看宁高宁的个人履历，发现他还曾任华润集团的董事长兼总经理、中粮集团的董事长。

不仅高管个人有私心，央企本身也有。年“大地王潮”爆发，该年合景泰富营销管理中心总经理杨欢在接受《房地产导刊》采访时曾无奈表示：

“此轮地王大都是央企制造的，他们拿‘地王’的背后有极大的政治因素，一些央企为求在重组中更有‘话语权’而疯狂抢地。因此，在拼抢‘地王’的过程中，他们往往是没有成本概念的。”

一语道破天机。年央企掀起一阵“地王潮”，引起了国资委的警惕。年3月18日，国资委公开表态，明确了16家以房地产为主业的央企，并要求剩下的78家以非房地产为主业，但涉足房地产业务的央企，应加快调整重组，有序退出。后又将以房地产为主业的央企名单扩大至21家。信达资管并不在这21家房地产央企名单之列。

21家房地产央企名单（红色的5家为新增）

年7月，国资委就央企调整重组工作再次表态，认为到年年末，央企数量有望整合到家以内。政府表态时，央企数量已超过家。为了避免被调整重组，央企们只能把资产盘子做大，而制造地王，则是短期内有效增加企业的储备账面价值和存货含金量的一大捷径。在这一层面上，央企要么冒险当地王，要么被扫地出局，几乎没有人愿意选择后者。

在土拍现场，民营房企一边飞快地按着计算器一边举牌，步步惊心。反观央企，气定神怡，钱贱如纸，仿佛只要能拍下地王，任何代价都不足惜，就像一场政治游戏。