神奇天津同一板块,一半涨价,一半跌
2025/2/14 来源：不详众所周知，天津的楼市江湖一直有一个传说，它叫“涨价窝”。
但自从年真正的南站板块崛起后，张家窝板块被“一分为二”，成了两个独立的组团。
连行情也“割裂”严重。完全两个“画风”。
01
为什么这么说呢？没有对比就没有真相！
横向上看，南站高层1万9，张家窝洋房1万7，两者之间价差明显。
纵向看，张家窝融侨方圆年首开价-，现在洋房起；
融侨阳光城皓玥年首开价-，现在洋房……
各盘相比之前都有不同程度的回落。
而南站却十分“硬核”，津门正荣府、招商公园都是年开的盘，首开价一个2万1，一个1万9。
现在不仅没有跌，反而还涨了些。
从趋势上看，也大相径庭。
南站板块的招商公园，新加推的楼座比原来每平米涨了多。
现在87平米的两居，最便宜也得万起，贵的能到万。
津门正荣府一看招商涨了，也往上小调了几百，现在成交价2万1。
新开盘的金融街西青金悦府“起点”也不低，15层到顶小高，首开均价元/平米。
而张家窝却仍在下行：
●融侨方圆叠拼2万-2万2，送车位；
●融侨阳光城皓玥平万起，折合单价1万6千多；
●社会山西苑十一期间送精装补贴，别墅送45万，洋房（平米）首层送20万，其他房源送10万；
●中交樾公馆现房在售，最便宜，还有送车位、送装修活动；
……
02
简而言之，一个涨一个跌，南站和张家窝极度分化。
但问题是，南站刚启动一年多，配套上还并不完善。
而张家窝已发展了十多年，无论是配套还是人气、居住氛围，都比南站板块高出好几个档次。
这到底是为什么呢？
坦白说，张家窝板块前些年之所以“封神”，成为大名鼎鼎的“涨价窝”，凭借的就是天津南站这个大引擎。
南站开通前，张家窝房价左右，而南站开通后张家窝房价一路疯涨，一度飙至2万以上。
虽然两者间还有一段说远不远、说近不近的距离，但并不能阻挡买房人的热情。
从年正荣以最高限价22.33亿元+自持面积平米竞得南站科技商务区第一宗宅地开始，真正的南站板块便正式启动。
如今已聚集了包括津门正荣府、招商公园、金融街西青金悦府在内的三个楼盘。
瞬间，高下立现。
一方面，南站板块比张家窝板块距离天津南站更近。
三个盘都步行可达，最近的直线距离才米左右，“截胡”了很多北漂等外地置业人群。
连市区外溢也会先被南站板块“过滤”一下，够不上的再往远处走，去张家窝。
另一方面，南站板块定位高，有大规划作背书。
规划有3条高铁+1条地铁+2条云巴的天津南站，和占地10平方公里、定位为天津“西部门户”的南站科技商务区，就不用多说了。
这里小编给划几个很多人还未察觉到的点。
大家都知道，天津这些年卖地流行“捆绑”卖，一宗宅地配搭一宗商服地块。为什么呢？因为在天津商业不吃香，很多开发商都触头商业。
以致于有了不少“商改住”的神操作。
但南站板块却反其道而行之，把大量的住宅用地以及工业用地，调整为了商业用地，而且是高密度商业。
也就是说，南站周边会建很多写字楼，高楼大厦一起来，城市感就有了。
这也就是我们常说的城市界面。
南站板块的城市界面会比张家窝好很多。引进的配套也很高级。
比如今年已招生的为明国际学校，可以说是目前西青区最好的学校了。
再比如横跨三个地块的鹏瑞利，它瞄准的可不单纯是天津，而是北京乃至京津冀。
还有呷哺呷哺总部综合体、经纬恒润天津研发中心等。
近日又引进了一个占地约亩、体量约万平米的复星FOLIDAY“复游城”，总投资亿元。
单从这体量和投资额就足以看出这一项目分量。
不夸张地说，南站未来就是天津的西部门户。
03
对于外地买房人来说，买房就是买未来，南站的板块价值度远在张家窝之上。
值得一提的是，这一板块也正朝着西部门户、对接雄安的方向发展，它的未来和成长，有目共睹。
而当大家预期一致看好时，越会形成向好的结果。
所以南站板块坚挺也在情理之中。
不过，虽然北漂等外地客户被抢走了，但相比南站，张家窝本地人更认可张家窝。
因为张家窝配套成熟，居住氛围浓，而南站离着张家窝生活区有点远，配套上也比较“单薄”。
而且从产品上来说，张家窝本地人以改善需求居多，他们更倾向于买大户型。
融侨方圆之所以卖得比融侨阳光城皓玥好，就是因为融侨方圆的户型偏大，对了张家窝改善客户的口味。
成交数据显示，今年前9月，融侨方圆签约了套房，而融侨阳光城皓玥只签约了99套，较之少了18套。
对于一个板块来说，有“故事”很重要，眼前的配套反而不是最重要的，是不是很有意思！
