招商蛇口的战略有多牛,看完你就知道了

太长不看版摘要：

经营物业方面：招商蛇口“前港+中区+后城”模式下沉淀大量非住宅资源，目前公司正整合旗下其不动产资源并将其分类，未来部分资产将通过“投融管退”方式打包出售，核心商业资源将坚定自持经营，针对公司核心商业资源，公司推行“双百战略”，未来核心商业资产增多将助力公司实现经营物业业绩爆发。

开发物业方面：“三道红线”成为公司住宅开发业务弯道超车重要机会，上半年拿地金额亿，新增货值超亿；此外，在独特经营模式背景下，公司在核心城市核心区位，仍有大量低价土地储备待开发，将持续为公司贡献货值，以及在未来利润承压的大环境下贡献利润。

一、经营物业：挖掘自有存量资源，探索不动产资源新航道

“前港、中区、后城”模式下沉淀大量非住宅资源

（1）“港+区+城”多线融合，勾地沉淀大量非住宅资源。

招商蛇口的主要经营模式是“前港+中区+配套开发”；邮轮城港口资源与产业园片区开发是公司获取优质土地资源两大抓手，为成片开发奠定良好基础，同时也会沉淀大量非住宅资源。

港口先行：打造集旅游运营、餐饮购物、免税贸易、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一身的邮轮产业链，毋庸置疑，这是招商蛇口依托于母集团招商局不可比拟的资源优势。

产业园区跟进：通过多元化创新投资融资模式，完善“园区+资本”模式，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值，毋庸置疑，这依然是脱胎于招商蛇口成片区产业园开发的先天资源优势。

配套城市新区开发：通过“港口+产城”获取低价优质土地资源，从而实现成片区域整体联动发展。

图一：招商蛇口非住宅存量资源

（2）经营物业资产近千亿

自年开始，随着前期港口、园区的逐渐建成投用，招商蛇口投资性房地产大幅增加。截至年上半年，公司投资性房地产金额亿，占总资产的11%，占公司净资产的37%。随着公司“双百战略”加速实施，公司经营物业将持续增加。

表一：招商蛇口投资性房地产金额

组织裂变、管理精细

（1）组织裂变、专业的公司管专业的事

年，公司组建集团层面资管平台。开启了招商蛇口不动产资管的“元年”。对业务进行梳理、重整、整合，统一持有型物业的品牌和产品线，对组织架构进行调整，尝试轻重分离、建管分离，释放持有型物业的价值。主要在于以下三点：

持有物业的管理架构调整：公司总部层面成立资管中心，作为全国统一平台，对所有持有物业从融、投、建、管、退进行全方位管理，作为重资产的管理平台。除了资产管理中心，公司同时组建专业团队，重构招商商管、招商伊敦两个专业管理平台，分别对应持有物业中的商业与酒店公寓业务。

对持有固定资产进行分类：对全部资产进行分类管理，判断其核心价值，并考虑不同处置方式。对于存量项目，公司密集把全国几百项资产进行了梳理，进行分类；对于增量项目，在投资前就会给项目贴上标签，进行分类。

未来方向：持有经营业务与地产开发业务的分离，打造适应资产管理的一体化的组织管理体系，推动资产运营业务全国规模化的发展，打造全新的全国化的商业轻资产运营管理公司。

表二：招商蛇口不同持有物业分类

（2）“投融管退”全流程介入、REITS小试牛刀助力利润增长

对于央企来说，不动产资管里“投、融、管、退”最难的一点是退出。年6月，公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（SZ.）作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，打通了招商园区资产退出渠道。本次上市产生税后收益14.58亿元，占当期净利润34%。

“双百战略”目标下，业绩压力倒逼管理层聚焦大型商业。

年，招商蛇口正式提出了“双百目标”，即争取到年，实现拥有“个购物中心，持有物业营收达到亿元”的目标。

目前招商蛇口在手的集中商业有60多个，已开业项目数约20个，其中持有型3万平米以上面积的项目仅17个。年，招商蛇口全年商业出租收入9.1亿元。目前公司持有集中商业标的面积小，更多是以住宅下的多层底商居多。租金收入离目标的亿有巨大差距。

年半年报，公司透露要聚焦8-12万方大型商业中心。导向的转变将为实现目标提供较大助力。

另外，也应注意到。根据商业中心经营的规律，年-年获取商业项目，最快将于年中开业，届时这些商业项目将面临近一年培育期。离成熟期的租金相差甚远。在当前业界环境下，如果要完成“双百目标”，不排除招商蛇口有并购成熟商业企业的可能。

二、开发物业：逆势“增量拓展”，低价核心土储静待“存量开发”

“绿档”央企逆势增加土储，奠定业绩增长基础

年上半年，公司拿地金额超亿元（每月分别为98.94亿元、.91亿元、27.39亿元、.47亿元、.5亿元、亿元），拿地金额排在前三位，新增货值超亿。

湾区核心储备待开发

截至年上半年，公司在广东深圳市南山区招商邮轮码头旁，仍有万平一级整理土地储备，其中有48万平土地待开发。上述土地储备将在接下来几年内持续为招商蛇口贡献超千亿货值，以及为公司未来利润增长做出支撑。