白衣骑士王健林,能否续写资本故事

中国前首富王健林，曾经为了还债，不惜出售自己一手打造的万达文化旅游、所有酒店，甚至清空海外资产。

转战轻资产运营的老兵，如今又轻松上阵日趋活跃。

今年以来，王健林收获多多。地产企业日子难熬之时，王健林却开始频频展开合作。这些合作，也将为王健林正在努力的上市增添筹码。

经历了在港上市又退市、6年回A无果之后，王健林再度回归港股的心情已然十分迫切。豪华“投资天团”背后，是万达商管3年的业绩对赌协议，以及年底之前上市的承诺。

67岁的王健林，在市场日趋严峻的当下还能够再续资本故事吗？

1

白衣骑士

今年以来，不少房企陷入资金困境之际，王健林一改往日“卖卖卖”的姿态，成为了那个最慷慨的“白衣骑士”。

4月初，万达集团与鑫苑集团举行战略合作签约仪式，鑫苑旗下多个商业项目将转交给万达经营托管。

与此同时，建业集团董事长胡葆森与王健林握手，建业集团把全部商业项目运营权交给了万达集团。

鑫苑和建业有一个共同的特点，他们都是大本营位于河南的开发商。建业集团是河南的龙头房地产企业。在克而瑞发布的年度河南房企销售排行榜中，建业集团以.08亿元的全口径销售额位列排行榜第一位。

不过，建业集团的确遇到了困难。在去年网传的发给河南省政府的求救信中，建业集团困境也向外界撕开了一道口子：因汛情疫情影响，该集团总损失超过50亿元，已出现重大风险和危机，目前集团已经进入紧急状态。

鑫苑集团名头同样不小。年，公司董事长张勇带领鑫苑集团在纽交所成功上市，是首批赴美上市、进军海外的中国房地产企业。

和一般的地产暴发户不同，张勇曾获清华大学经济管理学院EMBA硕士学位，现为金融学博士、高级工程师，是一位地地道道的儒商。

作为一家成立25年、上市15年的企业，鑫苑集团在中国20多个城市累计开发了余个建设项目，并在纽约、洛杉矶、伦敦、马来西亚等国家和地区打造了一系列项目。

不过，近年来，鑫苑置业经营情况并不理想，甚至一度陷入危机。年，鑫苑置业年报被爆难产，一拖再拖。今年1月12日，鑫苑置业宣布，收到纽交所下发的通知函，告知其美国存托股票（ADS）的交易价格低于合规标准。

根据纽交所规则，公司必须在收到通知后6个月内将其股价和平均股价提升至1美元以上，否则纽交所将启动停牌和退市程序。截至4月26日收盘，鑫苑置业的股价为1.04美元/股，当日跌幅为4.59%。

困境中，胡葆森和张勇都把希望寄托在王健林。

2

对赌压力

多揽一些商业项目，对于王健林来说也格外重要。

4月22日晚间，珠海万达商管提交了新的招股书，这距离其招股书被曝出失效仅仅过去了一天。

再度选择港交所后，市场上对于万达商管能不能顺利上市看法不一。一方面，在当前的融资环境下，登陆资本市场无疑是最快速的融资方式；另一方面，参考今年登陆港股市场的企业而言，此时上市大概率会陷入破发困境。

根据万达商管在招股书中介绍，截至去年底，共计管理个商业广场，在管建筑面积万平方米。此外，公司拥有个储备项目，包括个独立第三方项目。

万达商管对于自己的规模充满信心。其招股书中称，“根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中，按在管建筑面积计算，我们在全球以及中国皆排名第一。按管理的独立第三方商业广场数量计算，我们在中国排名第一。”

干什么都想干到第一，是王健林一贯的操作。虽然，他也因此吃了亏，经历了数年的“卖卖卖”。

对于这一次上市，王健林势在必得。正由于此，王健林在IPO之前引入了豪华“投资者天团”来护航。在Pre-IPO阶段，王健林就引入了PAG太盟投资集团、碧桂园、腾讯投资、蚂蚁集团等战略投资者。

此外，在万达商管的基石投资者中，还出现了不少大佬的身影。其中包括由郑家纯、郑裕彤等控制的周大福集团和中信资本、招商局集团、合众人寿保险等。

只不过，资本市场上，没有绝对的友谊，只有绝对的利益。明星后援团护航的背后，王健林也背负了巨大的压力。

珠海万达商管承诺，公司年～年扣非后净利润分别为51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如果没有达成这一目标，公司将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金进行补偿。

此外，根据相关条款，如果投资者持有的股份没有在年12月31日前转换为可在联交所自由的H股，投资者可要求撤资。

年～年，万达商管分别实现净利润12.48亿元、11.12亿元及35.12亿元。年的利润表现与预期有不小差距。不过，万达商管在招股书中表示，公司年预估实际净利润已达到目标净利润的要求。

想要顺利达成业绩对赌，王健林所面临的业绩压力显然不小。今年以来，万达快速的扩张举措背后，或许并不仅仅是“白衣骑士”驭马归来在行业低谷时收割，背后更多的考虑可能是王健林在对赌压力之下的规模扩张。

3

包租婆生意

在人生最风光的时候，王健林曾放出豪言：“定个小目标，先挣一个亿”。只是那些豪言发出之后，王健林遭遇了人生最艰难的时刻。

而今，经历了种种际遇之后，王健林正在跨越周期。

年初，王健林对外宣称，万达商业剥离房地产业务，1平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。

在不少中小房企忙着冲刺千亿销售、大房企往数千亿疯狂冲刺的年，王健林的这一举措多少显得有些不合时宜。

那一年，中国奥园、滨江地产、建业地产、中国铁建、佳兆业、美的置业6家房企均宣称自己完成了千亿销售额。恒大在这一年更是销售额超过了亿，许家印继续蝉联地产首富。

随后的反转，也是大多数人没有预料到的。今年1月，中国奥园自曝到期美元债“无力偿还”，选择“躺平”。“三道红线”均处在“绿档”的“旧改之王”佳兆业也于去年遭遇危机——由于百亿理财“暴雷”，名投资者现场讨债。许家印，更是在2万亿债务下苦苦挣扎。

王健林却一身轻松，接待着各路求助的兄弟。剥离掉房地产的重资产业务之后，王健林就为万达规划了轻资产战略，即万达不出万达广场的资金，只输出品牌，负责设计、建设、招商与运营，并按比例分得收益。

这一模式听上去前景十分美好，但在大多数房企都已经意识到“地产+商业”两条腿走路的情况下，究竟会有多少人为王健林的轻资产模式买单？

招股书显示，最近3年中，来自母公司万达集团贡献的收入分别为96.4亿元、.76亿元及.82亿元，占比分别为71.74%、67.9%及69.77%。

不难看出，万达商管接近七成的收入仍然依赖母公司万达集团，只有三成营收依赖外拓。

另一方面，转型轻资产之后，王健林并未完全割舍掉重资产的收租生意。年～年，租赁运营模式收入分别为28.13亿元、83.58亿元及69.99亿元，分别占比20.9%、48.6%及29.8%。租赁运营模式甚至在年给万达商管贡献了接近一半的营收。

如今，急切登陆港股资本市场的王健林想要讲好这个轻资产运营的故事，首先要做的就是提升自己商业外拓的能力。而此时收割处于财务危机中的中小企业，既拉了昔日的地产伙伴一把，也能给资本市场讲一个充满想象力的故事。

据悉，除了建业地产和鑫苑集团，4月中旬，万达以轻资产的方式，接连拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。根据知情人士透露，5月1日，蓝色港湾管理权就将全面移交给万达，为期20年。

商场沉浮，没有谁是永远的赢家。行业寒冬之下，沉寂、调整之后归来的王健林，俨然成为了落难者的“白衣骑士”。

经历过风雨，王健林也丝毫不敢松懈。相信喜欢足球的王健林深知，临门一脚很重要。万达商管上市冲刺阶段，王健林还会继续上演更多的故事。

作者

MORSE姐

来源

摩斯地产（MorseHouse）

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