港湾观点丨社区商业招商篇

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随着购物中心社区化，社区商业渐受热捧。作为稳健的商业地产开发品种，社区商业本身具备“进可攻、退可守”的特质。

在上一期的《新时期社区商业运营之道》中，我们简要地叙述了社区商业运营的方法论，今天，我们将从招商和运营两大方面，阐述港湾商业的社区商业招商运营的落地方案，以轻松驾驭“社区商业”这一棋局。

总体思路

Investmentstrategy

组建团队

制定招商计划

制定招商宣传手册

制定招商工作进度表

制定招商工作流程

选定招商目标

设定招商条件

制定招商优惠和扶持措施

招商谈判和签约

组织商户简装

招商技巧

1、以品牌商家或大商家，增强、巩固小商家及投资者信心。

2、主力店及次主力店的主要代表：生活超市、中西连锁快餐、中餐特色酒楼、美容SPA、休闲足浴品牌商家、24小时便利店等。

3、从招商销售的整体角度来讲，应该执行“先招商后销售”的原则；

4、租售比例并没有严格的标准，要根据发展商的自身情况做出适当的决定；

5、招商应以主力商家为主，通过主力商家来带动一般商家的引进；

6、商铺销售会对后期的经营带来影响，如何权衡销售比例和销售方式是考虑重点。

招商策略

1、主力和次主力商户招商；侧重大型客户的招商工作，主力商户先行洽谈，并尽快签订意向，以扩大整体项目的对外知名度，并达到推广宣传的效果，形成业内良好的招商口碑，更有利于带动项目整体招商，促进招商进程。

2、采用差异化手法，避免同业竞争；在前期做好业态规划，采用“差别租赁”，避免同业竞争，保障商户的盈利水平，这样才有可能避免收益下降。

3、放水养鱼法；市场培育即“放水养鱼”，以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟，业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢格局。有了这样的“池塘”，就可以根据业主的消费能力与消费特点，进行定点、定向招商，确定同类业态原则上只允许2-3家，从而避免恶性竞争，并对经营者的品牌、商铺装修风格有一定要求。

4、