钱紧一年招商蛇口2019史记新浪财经

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来源：观点指数其中，在房地产板块，就是招商积余复牌上市、前海土地整备及合资合作顺利完成、招商局商业房地产投资信托基金港交所上市，以及重组中航善达并在A股的上市。而对于前海土地整备的顺利完成，董事长许永军就认为，这将对中国整个城市新发展起到示范和引领作用。它为怎样发挥城市土地的集约化运用、解决土地历史遗留问题、解决土地升值后的利益分享、解决土地开发难等等问题提供了参考案例。据观点地产新媒体了解，前海土地整备在年正式签署招商局前海《土地整备协议》和《合资合作协议》后，前海土地的另外两大地主，中集、深圳国际很快也参考招商的方案，达成了土地整备协议。以土地作为实物注资，让这项涉资亿元，超过招商蛇口年经审计归属于母公司所有者净资产额50%的交易，产生的现金流负担几乎为零。而且，伴随着前海合资公司的并表，招商蛇口资产负债率也进一步降低。这让招商蛇口在年房地产市场两极分化的情况下，作为增长端的一员，依然可以实现规模30%增长，同时财务指标进一步优化。发展与规模化质量在房地产的黄金时代，凭借高周转与高杠杆模式，国内房企实现了规模跃进。曾经房企四大天王“招保万金”之首招商蛇口，却有些落寞。投资者们怀念当初招商地产的风光，对于合并招商地产、蛇口工业园重组上市后的招商蛇口，自然抱着更多期望。与规模有关的问题，是招商蛇口管理层每一次表态时永远离不开的话题。“年复合增长率30%以上”，“维持在现有梯队”，“一定是有质量的规模”，“集团有KPI考核，要稳健发展”……重组上市之后，招商蛇口在规模上迎来了飞速发展。重组上市后的第一年即年为.34亿元，转眼便达成千亿，两年之后更是跨过两千亿。据观点指数发布的中国房地产销售金额TOP榜单显示，年，招商蛇口年销售金额达到亿元，上市后复合增长率达43.95%。凭着高速的发展，销售规模排名亦从年的14名，升至第12名。不过，需要指出的是，销售规模快速增长主要在年及年，两年增速均超过50%。去到年，不管是同比增速或是销售金额的增长绝对值有所下降。数据来源：企业公告，观点指数整理对此，有行业人士谈到，一方面，规模在当下依然是重要的，招商蛇口亦有能力扩大规模。另一方面，集团有要求，需要注重有质量的发展，这在很大程度上限制了招商蛇口的“大跨步”。事实上，在白银时代，房地产行业马太效应越来越明显。市场竞争加剧，收并购案例不断增加，拥有较强资金实力、具有品牌影响力的大中型房企拥有着规模进一步提升的能力。典型案例如世茂、融创。这两家企业，一个全年同比增长近50%，一举进入前十行列；另一个则成为继“碧万恒”之后又一家五千亿房企。其实，招商蛇口同样具备这样的优势，数据显示，年至年，招商蛇口综合资金成本分别为4.50%、4.80%和4.85%。截至年半年度，这一数字依然低于5%，为4.91%。上半年，招商蛇口顺利发行年公司债券（第一期）35亿元（品种一23亿元、品种二12亿元），最终票面利率分别为4.21%和3.75%；另外陆续发行两期超短期融资券，总额合计50亿元，票面利率分别为2.98%和2.80%。在房地产企业融资成本从低至4%到高至9%，甚至美元债出现15%左右高息的环境中，招商蛇口的融资成本显然是处于第一梯队的。但具备融资优势的招商蛇口需要把负债率控制在45%以下，按许永军的说法，公司要追求发展质量。在年6月举办的股东周年大会上，招商蛇口就表示，国企受到风险管控影响，在杠杆上有严格的管控要求，现在招商局集团对招商蛇口的要求是有息负债率不能超过50%。据观点地产新媒体了解，年至年及年前9月，招商蛇口的资产负债率分别为69.52%、71.79%、74.28%和75.62%；同期末，净负债率分别为24.54%、59.93%、48.72%和23.01%。数据来源：企业公告，观点指数整理（备注：净负债率=（长期债务+短期债务-货币资金）/所有者权益；长期债务=长期借款+应付债券；短期债务=短期借款+交易性金融负债+应付票据+一年内到期的非流动负债）另一方面也可侧面证明招商蛇口为降负债的努力，数据显示，在年末，招商蛇口筹资活动产生的现金流量净额为8.51亿元，较年末的.63亿元减少97.41%，招商蛇口对此解释为偿付增加。进入年，这项数据同比持续保持负增长，并未随销售规模增长而增长。数据来源：企业公告，观点指数整理或许正如管理层在股东会上所言，高杠杆、高周转也携带着风险，而招商蛇口更强调稳健发展，近几年30%、40%的增长已经算快了。前海收储与资产周转据了解，近年来招商蛇口加大土地获取力度，在年至年，新增土地储备建筑面积分别为万平方米、万平方米和万平方米；土地支出金额分别为亿元、亿元和亿元。据不完全统计，在年前11月，招商蛇口新增土地储备面积万平方米，土地支出金额亿元。数据来源：企业公告，观点指数整理但需要注意的是，在年，招商蛇口通过招拍挂新获取75个项目，对应计容建筑面积万平方米，招拍挂方式拿地金额为.2亿元。而在年前11月新增的71个项目中，有10个项目为通过收购获得，其中包括很多由其他房企如平安不动产参与前期招拍挂、后期招商蛇口入股操盘的项目，鲜有类似世茂、融创等进行的资产盘活动作。据观点地产新媒体了解，在招商蛇口招拍挂拿地案例中，“稳”字多有体现，其拿下的地块多为低溢价地块，从年深圳大本营的几次土地拍卖中亦可窥探一二。据了解，招商蛇口的身影曾多次出现在土拍上，亦曾举牌报价，但溢价上去后便不再争夺，拿下的唯一一宗宅地是与华润置地联合以底价拿下。显然，对于招商蛇口而言，如许多券商对招商蛇口做点评时的描述一般，它是一间具备市场化+非市场化拿地优势的房企。年12月30日，招商蛇口前海土地整备及合资合作事项正式过会，历时多年的前海土地整备也终于走完最后一步公开程序，为招商蛇口在深圳前海提供价值亿元的土地储备。按照许永军的评价，这是一项对中国整个城市新发展起到示范和引领作用的议题，为怎么样发挥土地的集约、解决土地历史遗留问题、解决土地升值后的利益分享、解决土地开发问题等提供了示范作用。之后，前海另外两大地主中集、深圳国际，很快也参考招商的方案，达成土地整备协议。仅就招商蛇口而言，完成重组整备后，截至年9月末的总资产将从.87亿元增加至.96亿元。由于上述事项为实物注资，故招商蛇口总负债并无增加。招商蛇口亦表示，本次交易有利于扩大公司资产规模，降低资产负债率，由75.62%降至66.44%。还有在年，招商蛇口通过合并招商漳州、收购东风汽车房地产有限公司80%股权等非市场化拿地方式，获得大量土地储备。“市场化+非市场化”方式拿地为招商蛇口提供了足够的土地储备，能够在满足“稳”的同时，达到“进”的一面。不过，这种“进”不同于房地产企业常用的快周转方式，招商蛇口是通过做大资产达到目的，近年资产周转效率反而有所降低。数据显示，在年至年及年前9月，招商蛇口总资产分别为.27亿元、.18亿元、.21亿元和.87亿元（前海交易完成后.96亿元）；存货从年的.10亿元升至年的.21亿元，至年前9月则达到.33亿元。数据来源：企业公告，观点指数整理总资产周转率和存货周转率方面，却有所降低。数据显示，截至年三季度，招商蛇口存货周转天数.87天，同比增长50.22%，年底则为.04天，同比依然增加18.64%。反映在总资产周转率和存货周转率上，招商蛇口在年底及年前9月，分别录得总资产周转率0.23次及0.05次，同比减少9.7%及40.2%；存货周转率录得0.28次及0.07次，同比减少15.71%及33.43%。盘活存量资本通道在盘活资产方面，招商蛇口也使用了各种方式。针对传统商业资产，仅深圳而言，招商蛇口在年分别将太子湾商务广场T4、T5、招商中环、招商中环商业，分别以11.52亿元、4.61亿元、21亿元及24亿元出售给富龙、中国燃气及北京中犀投资等。持有土地方面，最引人