招商银行战略失蹄房地产

这或可看作是招商银行成立以来少有的战略性失误。

年，“三道红线”发布，房地产的寒意传递给了每一个个体，银行业自然首当其冲，招商银行却出现了一个难以理解的走势。

年、年，招商银行房地产业贷款的占比虽然有所下降，但金额却屡创新高，超过了亿元，之后发生的事情大家都知道：房企大量暴雷，银行业频繁踩雷，而招商银行房地产业贷款不良率也急速飙升至4.08%。

在招商银行年业绩沟通会上，董事长廖建民指出““十四五”的战略愿景是“创新驱动、模式领先、特色鲜明的最佳价值银行”。

廖建民提到的“模式领先”让人印象深刻，不过读懂君更喜欢廖建民在业绩沟通会上提出的“战略领先”，他说“一家企业、一家银行的成功首先是战略的成功，招商银行的领先也首先是战略的领先。一个企业没有战略是重大风险，而战略错误是系统性风险。”从创立伊始到今天资产超10万亿的大行，招商银行就是靠着一次又一次的战略领先成就了今天的遥遥领先。

那么招商银行在房地产业贷款上的策略是否可以看作一次战略上的“老马失蹄”？读懂君尝试从其年以来的年报业绩沟通会、以及公开数据上寻找答案。

年：水面之下

据国家统计局：年1—12月份，全国房地产开发投资比上年增长9.9%，虽然投资侧热情依旧。

但销售侧已经出现拐点：在年的高增长、年低增长后，年的商品房销售面积较上年下降0.1%变为负增长，销售额增速也大幅降低至6.5%。这是年以来，销售额增速首次低于开发投资，供需的格局发生了变化。（作者仅查询了~年数据，故而说年以来。）

这一年之后，一些银行如民生银行开始收缩房地产业务。

在招商银行年业绩沟通会上，时任副行长的王良在回答“压降房地产不良压降及如何看待房地产贷款”相关问题时提及：房地产不良贷款的存量比较少的，目前的房地产贷款几笔，金额大概20多亿，去年由于有一户不良贷款清收回来，导致不良贷款率下降的比例比较大。整体房地产行业的不良贷款率很低，是存量贷款中是非常优质的资产。截至去年末，全行境内公司房地产贷款余额.63亿元，几乎都有资产的抵押，损失风险会很小。

这其实也透露出了两个信号：其一，房地产业贷款的风险是大额集中性风险，对于“零售之王”也不例外；其二，招商银行在年对房地产业的信心十分充足。

同时，招商银行年年报中一段与房地产业无关的描述也有借鉴价值：对煤炭、钢铁、船舶制造、光伏制造、煤化工等16个本公司压缩退出类行业，本公司继续执行行业分类管理策略，严格客户准入标准，优先满足涉及节能环保改造和技术改造升级等绿色信贷融资需求，适度增加对业内优质龙头企业的融资支持。

业绩沟通会和年报都提到了“优质”这个关键词，请记住，下面要考。

年：短暂回暖

年，整个房地产业都出现了短暂的回暖。

据国家统计局数据：年1—12月份，全国房地产开发投资比上年增长7.0%，年，商品房销售面积比上年增长2.6%，商品房销售额增长8.7%。此外，年，房地产开发企业到位资金比上年增长8.1%，其中，国内贷款增长5.7%

从整体的数据变化可以看出，年房企的到位资金整体呈现先抑后扬的趋势，时间越靠后，增速越快，这个增速变化不是简单的加减，仅12月份增加的增速就把全年的增速从6.6%提升到8.1%，这相当于一个运动员背着11个“拖后腿的兄弟”取得了第一名。

要知道，年8月，房地产的“三道红线”融资新规就已经发布，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）也于年末发布，这都可以看作是影响房地产走势的重要信号。

招商银行是如何看待、应对这些政策面变化的？

年末，招商银行房地产业贷款和个人住房贷款金额双双增加，其中房地产业贷款占比下降，而个人住房贷款占比还出现了上升的情况。

招商银行年年报提及：“该文件（《通知》）对本公司的总体影响可控。本公司将在严格落实文件要求的同时，以此为契机积极布局其他优质资产，通过优化信贷结构，灵活调整资产投放节奏，努力保持资产收益平稳。”

年报还指出：年，受“三道红线”融资新规和商业银行房地产贷款集中度管理等监管新政影响，预计部分杠杆率高、有息负债沉重、三四线城市项目占比高的房地产企业融资能力和回款情况可能变差，资金压力可能增大。本公司将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，预计在宏观环境及产业政策无重大变化的情况下，房地产领域资产质量将保持相对平稳。

读懂君认为:招商银行年加码房地产的底气有几个维度：

首先同行们都在加码，招商银行的房地产业贷款增速为6.08%与国内房地产贷款增速5.7%基本保持同一步调；其次，招商银行的基本盘太好了，抗风险能力大大优于同行。

还有一点就是，招商银行很聚焦“优质”无论是上文提及的16个压缩退出行业，还是年及之后的业绩沟通、财报上，都体现出了这种经营风格：行业或许在下行，但下行行业的优质企业、项目依然是好客户、好项目。

然而，谁又能预料到，这短暂的回暖竟是暴风雨来临的前奏。

年：疾风骤雨

年的疾风骤雨让所有人心惊胆战。

恒大等房企暴雷牵扯无数银行，招商银行又怎能独善其身，这一年招商银行房地产业贷款不良率从年末的0.3%骤然增加至1.41%，而让人难以理解的是：年招商银行房地产业贷款金额居然再一次增加，与宏观数据呈现出相反走势。

国家统计局数据：年，房地产开发企业到位资金比上年增长4.2%，其中，国内贷款比上年下降12.7%，下图的变化曲线与年截然相反：12月被11个领先的“兄弟”拉着跑，依然是倒数第一名。

招商银行为何继续加码房地产？

年的招商银行业绩沟通会上，房地产也成了讨论的重点，这次招商银行不如前两年那般乐观，但依旧算不上悲观。

已经担任副行长的朱江涛指出：针对房地产行业，我个人判断目前房地产行业仍然处于风险的上升和风险的释放阶段，具体到我们行来讲，房地产业务的风险也会跟行业整体形势保持一致，但是通过上述我的介绍，我们会进一步强化管理，不良率会控制在我们可接受的区间内，至于行业何时见顶，我们要密切