干货必学连锁企业的选址评估

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一、门店选址的程序

连锁企业的店址选择，是综合考虑各种影响因素的结果，要使选址在各个方面都令人满意，在客观上往往不容易办到，因此选择适合的区域及地点，要在对各种因素的利弊做出平衡后才可确定。

店铺开发的店址选择需要经过以下程序，如图所示。

1．确定选址标准

确定选址的前提条件，综合考虑各种相关因素，制定企业店址选择的标准。

例如，连锁超市的选址标准一般包括店铺开发方针、人口与家庭因素、商业状况、道路与地形、住宅区情况、城市规划、城市总体状况等。

2．确定备选店址

备选店址的初步确定有两种基本思路。

一是以目标顾客为中心，设想其可能的去处，往往可以发现经营成功的契机。依据目标顾客的需要进行划分，一个城市里可供选择的区域就可以大大缩小。

二是可以根据房地产开发商的产品定位，识别其目标顾客群，再决定自己是否适合在此开店。

3．评估备选店址，确定最佳位置

在上述备选店址、商圈区域内，采取适宜的选址评估方法，包括多因素分析法、效益评估法、比较评估法、关键指标评估法等，或者综合运用多种评估方法，结合进一步的实地考察，从而确定拟开店铺的最佳位置。

4．撰写选址报告

当选址人员确定一个适合的店址后，需要做一份详细的选址分析报告，以供决策层审核。

新店选址分析报告的主要内容包括：新店周围地理位置特征描述--新店开业后预计可辐射的范围--新店商圈内居民及流动人口消费结构和层次--新店商圈内商业环境和竞争情况--新店交通便利情况--新店物业情况--新店投资效益分析--新店开业后商品结构和经营特色建议--新店开业后风险分析及防范--新店未来前景分析等。

二、选址评估的方法

1．多因素分析法

多因素分析法是一个优化决策问题。首先确定影响门店位置的各种因素及其重要程度，然后对各个备选店址进行评分，最后确定最佳店址。影响门店选址的主要因素有14项，对每个备选店址的各项因素进行评分，并计算最终得分。

选址评估的多因素分析法如图表所示。

注：每一因素按重要程度分为5个等级（权重），每个地址各因素评分分布在-10～10的区间内。

从各种因素来综合考虑，店址3计算得分最高，因而可以作为最优店址。需要说明的是，不同业态类型和业务类型的门店，选址的影响因素及权重是不一样的，这需要根据过去的选址经验进行判断。

2．效益评估法

效益评估法是指根据拟开门店的预计经济效益来评估备选店址，通常计算出拟开门店的投资费用和营业潜力，再通过计算相关指标，如投资利润率、投资回收期、销售利润率等确定店址的价值。

（1）拟开门店的营业潜力。

拟开门店的营业潜力可以通过预测门店的销售额来确定，一般根据过去在类似环境中的经验，同行业一般水平或者调查、统计和分析等来计算。

有一种简单易行的测算方式是根据拟开门店所处商圈内的消费者户数、离商店的远近、每月商品购买支出比重，以及新商店在该区域内的市场占有率等因素来估算。

（2）开店投资与经营费用测算。

通过商圈调查可以估算新店的营业额，但该店址是否值得经营，还必须与其前期投资成本和日后经营费用等联系起来考虑。

开店前期投资预估。开店投资主要包括：

第一，设备，如冷冻/冷藏设备、空调设备、收银系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等；

第二，工程，如内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻/冷藏工程、保安工程等。连锁总部应事先确定工程投资项目、供应厂商及金额。

开店后的经营费用预估。经营费用可以分为固定费用和变动费用两类。如基本工资和商品损耗等

3．比较评估法

比较评估法，又叫类比法，是将备选门店的各种因素与参考门店进行比较而得出相应结论的评估方法。采用比较评估法的步骤如下：

（1）在已开设的门店中，确定一家在门店规模、商圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品规划和价格水平等方面与拟开门店比较接近的门店，作为参考标准；

（2）把参考门店的商圈范围划分为几大区域；

（3）用商店内部数据或客户调查情况等估算各区域的销售额；

（4）用各区域的估算销售额除以其人口数量，计算出各区域的人均支出额；

（5）用参考门店的人均支出估算值乘以拟开门店各区域的人口总数，估算拟开门店的销售额；

（6）考虑拟开门店的具体因素，上调或下调估算销售额；

（7）调整后的销售额与拟开门店的投资费用及经营成本等进行比较，计算投资回收期。

比较评估法的优势是基于实际门店来估算拟开门店的经营效益，数据是内部的，采用相对容易。

4．关键指标评估法

关键指标评估法是指连锁企业采取几个关键指标，通过计算拟开门店的指标数据来评估该门店的价值。

常用的关键指标有选址比率和截流率等，这里介绍选址比率指标的运用。

选址比率的计算公式为：

选址比率=销售额/成本

一般情况下，选址比率必须大于或等于1，该门店才具有开店价值。当然，理想的比率要大于1，最好能达到1.5。

如果新店址的选址比率小于1，根据经验，这个店址目前的开店风险较大。当然，这并不意味着它未来几年的发展前景不好，具体情况需要从战略高度进一步分析。

另外，选址比率会因为连锁企业的业务性质不同而不同，且带有一定程度的经验性，但它的指导意义不容忽视。

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