西安沣西新城置业干货房价泡沫多,片区如何

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本文来源：西安楼市情报

这几年写西咸新区的文章很多，各种高大上的概念满天飞，看文章感觉新区前途无量，但实际对购房者的帮助并不大。

客观上，新区都是从无到有的画饼过程，但十几个片区就是十几张饼。有的饼现在已经是八成熟，你很快能吃到嘴里，有的饼到现在麦子还没种下来。不懂西咸的人如果买错地方，可能几年之后房子周边还是冷冷清清，直接让你怀疑人生。

作为三年跑了几十次西咸新区的资深老炮，不白写对西咸新区的犄角旮旯都是一清二楚，一直想专门和大家谈谈区域现状，让大家看到一个更接地气的西咸。

西咸新区五大新城从哪里开始写？这是一个艰难的选择，正好耳机里传来一首经典的《gowest》，那就听着《gowest》奔向沣西新城。

渭河南岸的沣西可以说一马平川，最早那会还是咸阳的地界，从年到年，沣西这片土地经历了咸阳、西咸新区十多年的拓荒，世纪大道已经发展成熟，统一路板块也有了雏形，算是有了些家底。

从沣东大道进入沣西大道交界处实拍

年西咸新区被西安托管之后，沣西的发展速度也明显加快，一大批产业也纷纷入驻，整个区域的房价也是一路高涨，目前均价元/㎡（年1月数据）。

沣西规划的面积是平方公里，建设用地为64公里，这就意味着有一半多的土地可能永远是耕地农田。不光是沣西，整个西咸再过几十年也不可能成为密集居住区，因为建设用地太少。

无数人认为西咸荒凉，是因为很多文章都没把西咸新区的规划和定位说清楚，西咸新区的总体定位是，人口聚集是以点状分布，而不是像西安一样密密麻麻集中在一起。

沣西新城重点片区分布

点状分布的优势在于密度低，居住舒适度提升，缺陷就是片区和片区之间距离过大，近的可能两三公里，远的可能超过十公里。

目前沣西楼盘也主要集中在三个片区（管委会、文教园、创新港），是沣西买房的必选区域，这三个片区无论是配套、规划还是定位，都有着巨大的差异。在沣西房价节节攀升的今天，如何选择片区，才能避免不被当韭菜收割？

目前整个沣西相比三年前，已经有了非常大的变化。沣西管委会片区是目前发展最快的片区，尤其是片区内白马河板块，在置业的角度来说，是目前沣西最靓的仔。

沣西新城管委会片区实拍

从百米高空俯看沣西的管委会片区，说这里是西安市区里某一处，很多人也不会怀疑。尤其是这边的白马河板块，已经形成了完善的配套，未来将是非常核心的居住板块和商业板块。

年12月，这边紫薇万科大都荟首开均价元/㎡，那会塔吊林立，完全就是大工地一样的存在。但根据当时实地观察，以及种种的情报和消息来看，未来这里的升值空间巨大。

不白写虽然穷的叮当响没钱买，但这样的好事必须分享，于是力荐以前一个同事买。同事虽然预算够但压根不考虑这种地方，但西安主城区一万多又买不起，最后把房买在老家县城里。美其名曰县城才五千多，以后肯定涨价，过几年卖掉，西安的首付就能凑够。

这个令人窒息的操作让人百思不得其解，如今县里房价撑死六千多，同事依然在西安租房住，大都会最新售价已经是他老家县城的两倍还多。

白马河板块配套详解（西安楼市实拍制作）

这边房价能快速上涨的原因，完全不是什么虚的概念，就是靠实打实的硬配套。白马河板块的配套不但强，而且近乎完美：

以统一路与白马河路十字为中心，一公里范围内覆盖了商业、学校、公园、地铁、医院、河流，你能想到什么就能出来什么，简直就像哆啦A梦的口袋。

如果覆盖到2公里范围，管委会和西部云谷等产业园也直接辐射到位，这样的地段放在任何地方都是很强存在，对于刚需群体来说也是可遇不见求的。

这里现在唯一的毛病，不是离西安主城区的距离，而是房价实在涨的太高。但仍是沣西置业的首选区域，单论配套而言，将来的居住幸福感会明显上升。

从沣西公园实拍沣西新城管委会片区

置业建议：

管委会片区房价虽然已经达到了一个很高的点，仍然具有一定的升值空间，对于想在沣西买房的刚需或改善群体来说，这个片区绝对是最值得置业的区域。

尤其是白马河这个板块，如果搞一个西咸配套最齐全的板块的排行，白马河绝对能在TOP3之列。并且这些配套几乎都是所见所得，无需等待的，兑现程度非常高。

咸阳市区内很多改善群体（被限购的情况下），未来大部分也会向沣西这边溢出，沣西管委会周边将是他们重点考虑的范围。新城无论是规划还是居住体验，都是强于老城区的，随着时间推移老城区的吸引力会进一步下降。

地铁五号线的开通，其实对于沣西来说，并没有像九号线对于临潼一样那么激动人心。虽然横穿整个沣西，但路过的地方真没多少人，如果不是因为交大创新港，这条地铁可能并不会这么早进入沣西。

沣西文教园板块实拍

五号线进入沣西的第一站，就是沣河西边文教园站，这个板块也被成为文教园片区。很多人对文教园的认识，大概率还以为这个板块和文化教育有什么关联，根据官方的说法，文教园担负着“高尚生活功能区”的城市建设发展使命。

从目前的现状看来这确实没什么“高尚”的感觉，但这里最值得称道的是环境，紧挨着沣河，环境治理的非常棒。地铁五号线近在咫尺，一河之隔的对岸，又是规划中的欢乐谷。

但这里最大的缺点就是人气，除了来沣河边游玩的人群，平时很难看到来什么人。另外区域内穿插着高铁和地铁高架桥，除了有噪音这些影响之外，最大的影响是对空间造成的无形割裂，影响未来的板块组团和规划。

文教园未来的规划是14平方公里，目前建成区域大约在2-3平方公里。沣水云岭、招商雍景湾两个楼盘已经拔地而起，区域的均价已经接近0元/㎡。

文教园配套图解（西安楼市情报实拍制作）

这个价格在西安很多地方都可以买房，文教园这里敢卖0元/㎡左右，不可能仅仅靠一句“高尚生活功能区”去支撑。其自身园区里的配套，目前90%还停留在规划中，能看到的就是地铁、公园和学校，还有2个办公楼（文创小镇）。

除了生态环境，真正支撑这个房价的是一河之隔规划的华侨城板块（三平方公里），不但包含了欢乐谷，还有数个项目的规划和投资，累计投资数千亿元，被一些媒体称为“将会改变西安城市版图”。

究竟是不是能改变西安的城市版图，这里暂时不讨论，如果未来华侨城在沣东的项目全部兑现，毫无疑问，这里整个沣河东岸将发生天翻地覆的变化。毕竟无论是北京还是成都的欢乐谷，都给周边带来天翻地覆的变化。而整个西北，第一家欢乐谷落户沣东，让人充满想象。

文教园对岸的沣东华侨城项目实拍

从航拍的照片来看，华侨城的很多项目已经开工，虽然还需要时间需要去兑现，但丝毫不影响这边的海逸长洲年销售了80多亿，足以看出人们对华侨城这个板块的信心。

文教园本身的发展，目前让人很难明确看到未来，毕竟14平方公里的规划照目前的建设速度，可能完全建成还需要至少十年以上的时间。

置业建议：

自住或者改善，如果按照文教园目前0元/㎡的均价来说，有很多成熟板块，可以直接享受到红利和配套。除非被限购影响，否则真的没必要非要把房买在文教园，然后眼巴巴的熬时间，等着配套起来。

未来华侨城+大西安中轴线+沣东管委会片区，的确多少会带动沣河西岸的文教园，但这种带动是有限的。一河之隔的距离有时候非常尴尬，文教园自身的规划和价值如果长时间无法兑现，这个板块未来起色并不大。

五号线地铁从文教园继续朝西行驶15分钟左右，穿过一片片农田，拐了一个大弯驶入了沣西的交大创新港。

实拍地铁5号线驶出创新港

创新港和沣西其他片区都隔着不小的距离，坐落在渭河、涝峪河、新河这三河交汇处，正式名字是：中国西部科技创新港。现在建成的一期就占地23平方公里，因为面积实在是太大，五号线在这里还分两个站点，分别是创新港东站和创新港站。

交大校长王树国曾说：“为什么西安交大要建‘中国西部科技创新港’，就是要把大学和社会发展融为一体。它有点像硅谷，但比硅谷更重视人才培养；它有点像牛津剑桥，但更现代化。”

创新港片区实拍

目前创新港已经有学生近万人，未来这里将汇聚人到人从事学术研究。西工大的翱翔小镇也坐落于不远处，西北农林科技大学未来农业研究院也将落户于此，西交大、西工大和西农三所大学都将聚在沣西。

官方对这块的规划为：按照硅谷的理念，实施组团化布局，以中国西部科技创新港、西工大翱翔小镇、西农未来研究院、硬科技小镇为引领，按照两核三镇、多圆多点、公园城市的理念，建设具有世界一流水准的科学城。

翱翔小镇板块现状实拍

这边楼盘先前有蓝光雍景湾，最后一批房源卖到均价元/㎡左右，目前已经售罄，正在等待交房。单从周边楼盘的价格来说，区域的房价正在上涨。目前有本土开发商的科为城在售，背靠翱翔小镇，均价元/㎡左右。

根据科为城置业顾问的描述，这块都楼盘都是面向交大创新港和未来翱翔小镇的高端人才，附近就业的人群是楼盘重要的客户群体。楼盘外部的卖点更多的是科教资源、教育环境，以及生态环境和地铁交通。

西安主城区的配套和这里已经没有多大关系，这个区域工作和生活的人，也主要集中在周边，可以说是一个比较环闭的区域。

置业建议：

如果在周边就业人群，有着稳定的工作，置业在创新港片区是无可厚非的。这里的楼盘存在既有合理性，对于周边的人群而言，工作单位离家近无疑买房重点的考虑因素。

冲着未来的规划，也不乏有人头脑发热跑过来投资，但投资之前一定要想想几年后谁来接盘，还有多大上涨空间能来折腾。

创新港片区的独特性在于，你在西安会觉得这里远，而如果你在这里就业，又会觉得西安远。双方这样的距离会让创新港成为一个更闭环和独立的“小城市”，各有各的生活圈和工作圈。

对比几年前，沣西的变化有目共睹，但更多的是在基础建设的变化。人气方面依然需要一个很长时间的提升，很多小区还处在建设和待交房的状态，很多道路上依然冷冷清清。尤其是地铁五号线路过的地方，很多都是“无人区”，这条地铁几乎在空驶的状态奔驰在沣西的大地上。

实拍沣西秦皇大道

目前沣西的人气主要集中在管委会片区，这里依托着北面的世纪大道，已经发展相当成熟。在17年18年确实是抄底置业的最佳时机，虽然目前新房价格较高，至少配套是实打实的，相对来说还算”值一些“。

从官方规划来说，文教园和创新港这两个片区未来价值是要超过管委会片区的，地铁五号线宁可空跑也要提前修好，也是一种预示。目前这两个片区的房价多少有些透支的感觉，同样的价格主城区有更多的选择，心里没底的还是尽量先选主城区。

毕竟欢乐谷你也不是天天去，科学城也不一定与你有关，还是注重实际一些的配套更稳妥。当然如果在被限购的情况下，又想在文教园和创新港买房，长远来看创新港更有硬实力，文教园的优势更多是离西安主城区距离和沣东的带动。

最后吐槽一下：沣西世纪大道沿线（被咸阳托管），因为地铁一号线三期的修建，很多不知名的小开发商的楼盘，新房和二手房也纷纷暴涨。房子品质不怎么样，动辄一万多的价格，水分实在太大了。