福州楼市分析从网签看格局,为何会西强东弱

5月过完，又到了统计月网签的时候，从这上半年楼市的情况来看，福州的网签呈现了一个有趣的走势，下面聊聊。

网签情况

官方数据：5月福州五区新盘网签套，二手套。

个人统计：5月五区商品房网签套，配建房套。

分析：对于官方的数据，新盘环比上个月出现了小幅上涨，不过同比去年多套的数据，依然是腰斩。

由于安商房的存在，导致福州的网签数据存在较大偏差，个人大体统计了一下，商品房部分套，数据与4月持平，低于3月、2月，市场依然没有逆转。

这个月为何官方数据出现上涨，主要原因在于仓山区的有几个安商房集中网签所致。

网签情况

分析：先聊聊安商房网签，这个月有4个安商房出现集中网签，其中位于三江口的滨江正荣府更是高达套，剩余也有3个安商房各网签多套。

由于这四个安商房集中网签，所以让5月的数据不至于太难看。

看完安商房，看看商品房的网签，目前市场的去化数据呈现了三个现象：西区很强，郊区不差，东区很弱。

西区很强

今年上半年，福州新盘上市基本都遇冷，而在这样真正检验板块购买力的时间点，西区成了最亮眼的区域。

首先是万科城市之光，本月82套，依然是五区之首，项目从4月开始，已经连续三个月是福州的网签第一，截至目前网签套，首开推出套，目前去化率72%，比当初的房企海报的套还存在一定差异。

这个数据放在去年不算亮眼，但是在今年这个位于三环边工业区围绕的TOD大盘，做到了这样的数据，只能说不算太差，当然从项目首开给出的优惠，以及刚需楼栋的价格，不算出乎意外。

接着是国贸学原三期，本来不统计高新区，不过为了验证数据，专门统计了一下，刚备案就开始网签，住宅网签87套，车位网签87个。

根据克而瑞给出的数据：折后均价元/㎡+车位15万元/个，推出套，目前的数据是去化率72%，相当去化套。

跟万科城市之光类似，项目同样给出了首开优惠，虽然目前楼市很冷，不过去年一二期的强势数据，在今年一定程度保障了去化，至于网签能否达到，预计没有太大难度。

最后就是建发缦云，作为福州首个第四代住宅，刚备案同样开始网签，已经网签64套。

根据克而瑞给出的数据：折后均价元/㎡(精装)，首开推出套，网传去化率85%，相当去化套。

对于建发缦云的网签，说实话是最出乎意外的，对于项目而言没有太多问题，主要还是奥体板块近年过冷，加上周边次新太多，虽然项目最终售价也低于放风价，不过依然超出预期。

不过项目开盘就开始网签，连质疑的机会都还没，也免去了被打脸。

当然要找理由，可以说房企受到市场认可，第四代住宅足够吸睛，同时目前推出的第四代住宅，指导价统统不低，国贸天琴预计破5W，东二环国贸刚拿下，指导价4.5W，短期内缦云成了最低的入门门槛。

这三个项目，也构成了今年上半年福州开盘去化率最高的三个项目，当然即使目前个别项目网签还未达到，不过从本月的网签来看，已经基本坐实去化不算太差。

看到高新区、金山、奥体构成的西区铁三角，不禁想起当年的关于德州三强的三大假象：小牛很弱，马刺很老，火箭很强。

郊区不差

西区三个项目能够霸占前三，一部分原因在于它们是近期开盘，所以数据会相对亮眼，而对于存量项目而言，那就是真正的比拼。

福州今年全面遇冷后，卖得相对好的板块，不是东二环、也不是南二环、更不是三江口，而是郊区。

其中桂湖代表碧桂园正荣悦玲珑，马尾代表招商雍景湾二期，五四北斗顶代表金地五四领峯。

首先是桂湖的悦玲珑，本月37套，4月46套、3月89套、2月23套，1月套。

如果一个中介给你说桂湖，相信大部分购房者脱口而出dog，随后拉黑。

这里楼市确实非常惨淡，但是悦玲珑依靠大力分销，加上刚需户型、高得房率、9K左右的单价，依然在这样的市场，成了相对能跑量的项目，多多少少让很多人想不到。

接着是马尾的招商雍景湾二期，本月48套、4月51套、3月68套、2月29套、1月40套。

马尾是这几年楼市下跌的重灾区，不过板块新盘供应量并不算多，在前两年靠着降价分销跑量后，在售的库存不算夸张，雍景湾二期，优势同样简单，门口是二号线东延线，同时均价低于周边，这就造就了马尾即使热度不如对岸的三江口，但是在遇冷时候，依然能跑量。

最后是五四北斗顶的金地五四领峯，本月36套，4月22套、3月27套、2月29套、1月33套。

项目虽然属于五四北，不过属于五四北外围，被绕城高速隔开，周边配套基本忽略不计，同时还有莲花峯万寿园的影响。

项目虽然月网签数据也一般，不过对比泉头的滞销盘，这个数据也不算太差，能够吸引购房者，主要原因也是在于高得房率+刚需户型的定位。

综上，三个项目的整体网签数据不算亮眼，但是这半年每月基本都排进前10，只能说明其他盘的去化更是低迷，而且这三个盘还都是被市场看不上的郊区，这样的场景只能说明，遇冷之后，只有真正的刚需在买房。

东区很弱

最后聊聊东区，不同于南二环目前只有存量余房在售，东区的上市新盘并不少，但是截至目前没有一个项目做到首开热销，甚至说没有一个盘做到去化率过40%。

本月东区网签最多的来自联发臻榕府，网签了30套，4月同样是它18套，3月依然是它22套。

不禁想到歌谣：是它、就是它，我们的朋友小联发。

项目定位也很简单，分栋安商房，两栋连廊：89中户，端头，一栋板楼：平。

毛坯均价3W，从网签分布来看，除了板楼去化率较高外，连廊网签也一般，但是即便这样，项目已经是目前东区近三个月网签最多的项目，至于其他项目的惨淡，相信不用太多描写了。

对于东区的冷，虽然之前觉得会是前两年的南二环情况，但是目前感觉比当年南二环还冷，造成的因素太多：竞品多、市场冷、单价高、客源少。

后面东区还会迎来几个项目上市，目前看上去可能定位更贴合板块，至于能否造就一个热盘出现，拭目以待。

盘点总结

今年楼市全面遇冷，5月楼市已经放出部分调控政策，不过目前商品房依然没有改善，当然这个时候，更是检验市场的时候。

遇冷之后，投资客是最容易观望的，而目前几个区域给出的网签数据，也一定情况反映了区域的购买力真实情况。

当然在持续遇冷之后，切勿过于麻木，从网签数据来看，福州从去年9月转凉，目前已经凉了9个月，到底是市场没人买了，还是市场不敢买，多观察。