总经理整体操盘昆山某商业综合体改造文商旅

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第一部分从项目定位及项目计划谈起

（一）项目定位/招商手册

招商手册，工程现状评估，运营现状评估

1、招商手册：不准确、不严谨、核心优势没凸出，只做了个优劣势分析，具体招商政策没有，应该重新梳理。

2、业态文件：楼层面积没有、业态落位没有，品牌落位没有；应该有项目定位、功能定位、档次定位、客户定位、品牌定位、业态定位、外立面定位等；然后根据这些定位去划铺，落到图纸上，落到业态上，业态落到招商上

3、工程现状评估：在业态定位准确基础上，聘请相关方向的专家对外立面、机电、结构、安全、消防等进行评估，因为是改造升级，要先完成一个拆，而拆也涉及很大成本，也关系到工程节点，关系到项目计划实施。n运营现状评估：已运营7年，对于消费者的把握在拆前应该完成对消费者的深入调查了解，完成对商户的调查了解。

4、招商手册里对消费者的定位太泛，3公里范围内的社区型商业，社区人群、办公楼人群、通勤人群，这些人群的消费力如何，昆山是全国百强第一县，是外向型经济，其常住人口消费力是啥档次水平，办公楼人群难道只考虑中午消费时间，是否还有其他消费段时间，通勤人员只是过路人群，如何吸引，打工人员消费力有限，台商及外商消费力强，是否是主力客群，这些都需要在项目定位里通过细致的工作去确定。

（二）项目定位/项目计划

工程计划图纸计划招商计划资金计划运营计划

所有的计划有两个核心关键时间节点：环球港具体整体停业整顿改造节点与环球港具体开业营业时间节点；所有的计划都围绕这两个节点，整体停业改造时间点之前有很多工作可以做，项目定位与招商先行，通过招商先行减少因停业造成的亏损

影响计划的关键因素：消防安全验收和招商进度

评价项目计划实施的关键因素：分招商期与运营期，每个时间评价项目总因素不一样

（三）项目定位/项目计划

工程计划图纸计划招商计划资金计划运营计划

招商先行、以终为始（倒排计划）、整合资源（联营、招标外团队）、

1、工程计划：招标时间段、招商时间段、图纸时间段、施工时间段

因为业态会有比例迭代更新更换，所以对于功能性要有预留，比如对于机电，排气排烟、承重荷载等要大预留其更大等级，尤其对于夜经济和运动动功能业态对于电的荷载要求高。多重性功能空间要具有更大幅度。

2、图纸计划：以始为终，要加强多功能团队沟通，一切以招商与运营团队要求为准，技术服从运营需要，比如楼顶篮球场因为很多功能楼顶配置需要导致空间零碎导致整块空间局限或没有，要求运营团队与工程团队多沟通，根据业态需要对配套设备科学处理。

3、招商计划：建议聘请外部招商团队便于资源整合，而对于运营团队采取自组团队，尤其对于公共部位及目的地消费业态采取联营或自营

4、资金计划：根据工程及招商合理安排资金使用计划，合理制定资金回收计划