地王收割机招商蛇口,上半年净利润炸

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随着“三道红线”、“两集中”等调控政策的不断加码，房地产行业势必将迎来一次大洗牌。而在这场行业大变革中，那些规模较大、现金较充足以及融资能力超强的头部房企和央企、国企，显然会继续巩固其行业地位。而在这些房企之中，招商蛇口算是最冒尖的一个。近日，招商蛇口公布了年上半年业绩报。中报显示，今年上半年招商蛇口的归属上市公司股东净利润42.51亿元，同比暴涨了.32%。这个涨幅，在行业内绝对是数一数二的水平了。此外，今年上半年招商蛇口逆势大量拿地，表现极为亮眼。之所以如此大规模拿地，很重要的原因是招商蛇口准备趁机冲一波规模。不过，仔细研究下来，我们能够发现，招商蛇口这个“炸裂”式净利润增幅，存在一些“隐情”，根本不具备可持续性；另外，招商蛇口上半年拿的地，很多都是高溢价的“地王”，势必会影响其今后的利润水平。净利润“炸裂”涨幅另有隐情8月23日，招商蛇口发布的半年报显示，年上半年营收.57亿元，同比增长83.62%。营收大幅增长是正常的，毕竟近年来招商蛇口一直在追求规模发展。销售额越高，营收自然也就越高。数据也证实了这一点。从年开始，招商蛇口的营收一直稳步提升。年上半年招商蛇口的营业收入为.87亿元，年同期为.2亿元，如今年上半年再次创下新高，达.57元。更惊人的是，今年上半年招商蛇口的归属上市公司股东净利润为42.51亿元，同比增长.32%。房企追求规模增长并无可厚非，但是就怕被人说是“增收不增利”。而上半年的招商蛇口，显然没有这样的顾虑了。近四倍的净利润增幅，任谁看都是相当“炸裂”的。就连碧桂园、万科、融创等头部房企，都得甘拜下风。不过，如果将招商蛇口今年上半年的净利润和年、年同期的净利润相比较，我们会发现，如此“炸裂”的净利润增幅，存在着隐情。数据显示，年上半年招商蛇口的净利润为48.98亿元，。到了年，其净利润居然成了9.13亿元，足足下滑了81%。而招商蛇口今年上半年42.51亿元的净利润，虽然比去年同期暴涨了近四倍，但是和年同期净利润相比，也足足少了6.5个亿。也就是说，招商蛇口今年上半年净利润的暴涨，完全是建立在去年同期净利润暴跌的基础之上。如此看来，这个增幅也就没那么“炸裂”了。另外，今年上半年招商蛇口42.51亿元的净利润之中，有三分之一是其它收入的贡献。中报显示，上半年招商蛇口以旗下万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT成功上市，为其到来了税后收益14.58亿元。也就是说，上半年招商蛇口主营业务带来的净利润，只有约28亿元。再考虑到，招商蛇口不可能一直发行REIT。所以说，上半年招商蛇口净利润的“炸裂”变现，几乎很难持续。“地王收割机”毛利率或进一步下降除了净利润表现“炸裂”之外，招商蛇口上半年在拿地方面也技惊四座。中报显示，今年上半年，招商蛇口累计获取土地63宗，新增土地面积.45万平方米，总计容建面.56万平方米，权益面积.32万平方米。这一数据相较于去年同期有了显著的增长。数据显示，年上半年，招商蛇口新增土地面积.86万平方米，总计容建面.09万平方米。计算可得，今年上半年招商蛇口新增土地面积较去年同期增加了近55%，总计容建面较去年增加了近34%。之所以要加大拿地力度，招商蛇口正是为了进一步扩大规模，稳固其TOP10的行业地位。据中指研究院数据显示，年1-6月招商蛇口累计拿地面积共万平方米，在全国房企中排名11；拿地金额共亿元，排名第6，算得上是TOP10中的冒尖房企了。大规模拿地也就罢了，招商蛇口还频频高价拿地，重演“地王收割机”的风采。比如2月4日，招商蛇口以21.21亿元拿下大连甘井子区的一地块，楼面价达元/平方米，溢价率为44%，直接推动大连体育新城的楼面价破万。2月9日，招商蛇口再以总价56.66亿元拿下上海虹口区一地块，楼面价达.6元/平方米，溢价率20%，这一楼面单价刷新了上海虹口区的新纪录。3月31日，招商蛇口又以29.5亿拿下盐城城西地块，楼面价元/平方米，溢价率80%，成为盐城的新“地王”。4月28日，招商蛇口再以总价32.5亿元拿下重庆西永.83亩地，楼面价元/平方米，溢价率达到了惊人的%。屡屡高溢价拿地，不仅推动了当地的楼市价格，更使得招商蛇口社区开发与运营业务的毛利率不断下滑。数据显示，年中期至年中期，招商蛇口主营业务的毛利率分别为25.42%、44.24%、34.98%、23.52%。而在年上半年，招商蛇口主营业务的毛利率进一步下滑近3个百分点，只有20.58%。而随着今年招商蛇口新获“地王”项目在随后各财年的报表中陆续体现，其主营业务的毛利率或将进一步下滑。