招商蛇口,穿过南京三重门

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这可能是在南京楼市里，最让业内费解的一则大逆转案例。在南京深耕28年、开发项目超过30个，却突然高调声称要“重回南京”；在市场信心不振，同行纷纷躺平的情况下，却要执意重仓高端改善、且不惜一再加大投入，甚至主动成立业主质监局，发动了一场严重内卷的产品重振行动；不甘于已成为年现象级住宅开发企业，已准备直接挑战两大拿地总价已近亿、更高难度更高能级的“超级地产项目”，甚至想要重现一段堪称全球管理学桂冠的“马利克曲线”。一扇更比一扇窄，穿过南京“三重门”，如今的招商蛇口，如此陌生，又如此熟悉。

01

重回南京去年举办发布会的房企并不多，招商蛇口算一个。

年5月5日，在太阳宫举办的那场主题为“不止于见”的发布会上，招商蛇口意外地喊出了“重回南京”。

彼时，招商蛇口已经在南京发展了28年，开发项目超过30个，为什么要“重回南京”？

在后来的盘点中笔者发现：近三年（-年）招商蛇口在南京参与的住宅项目虽多达14个，但只有城中的越城天地中心与河西中的云际花园算得上是主城核心，并且14个项目均为合作开发。

或许，这也不难理解“重回南京”的深意，尽管已经布局南京28年，从历史中走来的招商蛇口，迫切想要创造值得未来回望的“更多壮阔”。

注：招商蛇口南京公司28周年品牌发布会上，招商蛇口江南区域总经理兼南京公司总经理、资管公司董事长张涛发表演讲

不过，“重回南京”是不可能只停留在口号上的。

对于一座城市来说，无论如何拉升扩容，中心就是一切的原点。

对于招商蛇口来说，同样如此，想重回南京，必须先重回中心。

时间回到这场发布会的前一年。

在那场著名的年“5.20”土拍上，经过近4个小时、轮的漫长竞争，招商蛇口力压一众强劲对手，拿下了新玄武最后一块压箱底宅地，最终成交价高达88.9亿。

当天江心洲G26地块的竞拍同样激烈，10轮即达最高限价。最终通过摇号，招商蛇口南通瑞城以总价37.9亿成功登岛富人岛。

重回南京，招商蛇口不只有先机，还有后策。

就在开完发布会两个月后，在去年南京的第二场集中土拍上，通过16轮的激烈竞拍和最终摇号后，招商蛇口又如愿将百家湖核心几近绝版的G51地块收入囊中。

在手握富人岛和新玄武两大重磅项目——江心印园、招商局中心后，加上百家湖稀缺宅地，招商蛇口的重回南京之路开始迎来繁花遍地。

新玄武的招商局中心臻境，半年时间内，开盘6次，热销近50亿。在网尚研究机构发布的年南京商品房成交金额Top10中，作为唯一一家位于城北的项目，招商局中心臻境携手河西和南部新城一众改善热盘强势入榜；

百家湖的百家臻园，售楼处公开十余天，超人到访，首开套房源吸引组买房人报名，综合中签率27.7%，平均4人抢一套，首开不到两小时全部告罄；

江心洲的江心印园在年5月公开实景示范区和样板间之后，口碑和销售双双实现惊人逆转。根据克而瑞数据，江心印园在年卖出近30亿，跻身南京项目金额排行榜Top20榜单中……

“重回南京”、“重回中心”、“重回头部”，招商蛇口仅用了不到7个月。

02重“臻”行动南京楼市为什么没有好产品？

长期以来，这几乎是每个南京地产人都会耿耿于怀的灵魂拷问。

不过，这个疑问在年开始出现了一些微妙变化。

尤其在改善群体开始越来越多占据市场主流后，市场和业界终于开始记住了一些耳熟能详的名字：金基“樾系”、栖霞建设“星叶”三子、招商蛇口“臻系”……

而围绕10项系统、个细节而展开的产品重“臻”行动，才是招商蛇口“重回南京”的重要底牌。

注：招商蛇口南京公司28周年品牌发布会上，招商蛇口江南区域营销副总监兼南京公司营销副总监张哲带来“重回南京”演讲在这场重“臻”产品信心的行动里，流传着一则不为人知的故事：在参与百家湖G51地块竞拍的一众头部房企中，招商蛇口的南京团队一直多有交流，此前大家比较认可的主流方案是做面积约-㎡的产品，“成本投入不高，价格也不会特别高，也不愁卖”。

不过在拿下G51地块后，招商蛇口的项目团队突然意识到，这幅极其难得的核心地块，应该有更加诚意的开发设计。

在内部反复考量之后，招商蛇口最终舍弃了-㎡的保守方案，于是就有了我们后来看到的-㎡的百家臻园。“面积加大不少，销售肯定会有压力，但‘臻系’的产品诚意会慢慢传递下去的。”

事实上，在“臻系”产品的打造上，招商蛇口的确开创了多个先河：

招商局中心臻境，南京首家客餐厅、玄关使用实心竹木纤维墙板——同频北京豪宅中国玺；客餐厅地面大理石由简一联合意大利LAMINAM（世界顶级岩板品牌）打造，采用简一首创的密缝铺贴工艺，整体流畅自然，呈现一体化的视觉效果；创造性地采用美国前总统奥巴马御用设计师品牌——歌尔西亚隐形门；更早亮相的江心印园，首现悬浮吊顶设计，后来被各大开发商模仿。注：招商局中心臻境建面约㎡样板间实景而在招商蛇口团队看来，“臻系”产品给南京楼市带来的更深影响，是审美的升级。

“改善产品不乏富丽堂皇的风格、奢华高贵的装标，但‘臻系’产品做到了轻盈的返璞归真：天、地、墙（悬浮吊顶、密缝铺贴地面、实心竹木纤维墙板）构成了房子的独特审美基底，低饱和度的色彩呈现，营造了一种松弛的舒适感。比较欣慰的是，我们说了，也做到了，最后也得到了市场认可。”

当然，重“臻”行动的最后一环，也是最为关键的，依然是无法绕开的交付。

年12月，在招商局中心臻境项目现场，由招商蛇口主动发起、一个名为“南京首个业主质监局”的特殊组织正式成立。

据了解，业主质监局的业主代表们未来将有约15个参观节点，对项目进行监督和反馈，越接近交付，参观频率会越高，而业主质监局的成员任期，将一直保留到集中交付后3个月。

“关于交付，我们想邀请业主参与到项目关键工程节点的监督中，聆听业主建议和意见。希望质监局的业主代表能够衔接业主群体和开发商之间的关系，把开发商的善意传递过去，把业主的声音传递过来。业主质监局这个模式现在总部已经全国推广了。”

03

重现“马利克曲线”年“臻系”三子之后，招商蛇口还能带给南京怎样的惊喜？在全球知名管理大师弗雷德蒙德·马利克的“马利克曲线”理论里，或许能找到一些可能的答案。通俗地讲，“马利克曲线”旨在告诉企业决策者，企业需要通过变革获得新的成长路径。

对于这一理论，招商局高层有着更为深刻的理解，在他看来“马利克曲线”主要有四大重要启示：

一是转型变革不及时就会逐步走向平庸甚至消失；二是在战略窗口期坚定作出关键战略决策；三是做出关键战略决策需要具备强烈的危机感和战略眼光；四是需要长期、坚定的战略执行。

“必须构筑出自身的模式转型‘马利克曲线’，跨越经济周期，打造百年老店，实现基业长青。”

还是在那场“不止于见”的发布会上，招商蛇口江南区域总经理兼南京公司总经理、资管公司董事长张涛披露了一些招商蛇口南京公司有关“马利克曲线”的理解与规划：

“招商蛇口在南京将聚焦“十四五”规划，在城市特色塑造、城市更新、园区建设等方面，持续深化战略合作，为南京建设国际化的理想都市添砖加瓦。”

注：招商蛇口南京公司瞄准的“聚焦综合开发、赋能城市生长”

而最近的未来，就是年招商蛇口要面对的两个“巨无霸”综合体项目：越城天地中心和招商局中心。

拿地总价已近亿，且无论以任何开发标准来看，这两大项目建成后都将全维度、深层次影响南京全城。

而这也是招商蛇口南京公司加速构筑自身“马利克曲线”的绝佳窗口机遇。

秦淮的越城天地中心，集居住、酒店、商业、公园、博物馆等多重物业形态于一体，打造总建筑面积约60万㎡的城市中心低密度（综合容积率约1.09）多样性建筑群落。商业部分将打造约10万㎡的崭新开放式商业街区，以“南都繁会图”为整个项目的构思愿景，旨在再现南京历史之繁华。

玄武的招商局中心，这一总量约75万㎡城市综合体，涵盖约14.9万㎡中国首个“天文+生态”主题大型沉浸式TOD购物中心、高端公寓、高端酒店、高端居住，以及约8万㎡产业载体。将依托招商局内外部资源优势，引入百强区域总部、独角兽企业、高新技术企业等。

注：招商局中心项目规划

面对如此高难度、高能级的两大“超级地产项目”，年，招商蛇口依然决意进窄门、走远路、直至见微光