69万牛奶厂拉垮

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最近很多自媒体都在欢呼二手房回暖了，看房的人多了，价格也涨了……

从广州整体楼市看，市场确实是有所回暖，不但中心区，连郊区的二手房也有所起色，楼主一朋友在新塘的房子挂了两年，最近就成功出手，准备置换到中心区

有郊区二手房的推动，置换到中心区的人也同样会多起来，那么中心区的二手房是不是也要涨价了？楼主用辩证的态度，翻开了具有代表性的中心区网红板块——牛奶厂的房价

▲牛奶厂

由于从去年开始广州二手房的成交价都可以看到，所以我们可以更加清晰地看到牛奶厂每时间段的成交价格

曾经“疯狂”的牛奶厂价格怎样了？

在贝壳最近的成交记录中，牛奶厂四大项目有三个项目显示成交价为6字头

华润天合、招商雍华府出现6字头的成交时间出现在今年的1月份，分别为6.9万/㎡和6.7万/㎡，龙湖首开·天宸原著今年2月同样有一套成交价为6.9万/㎡

除了金地天河公馆，三大项目在同一时间段跌破7字头，有其客观因素，如低楼层、采光差、户型差、业主急需用钱等原因

▲华润天合

虽然金地天河公馆最近成交的一套为7.4万/㎡，但天河公馆却被牛奶厂业主戏称为“拉垮牛奶厂”，原因在于牛奶厂每次降价都从金地天河公馆开始

去年曾有中介在朋友圈推荐天河公馆低价房源，该户型为㎡四房，总价万，单价6.8万/㎡。信息中还注明业主诚心急售，如果付款方式优质价格还可谈

事实上，四大项目中，华润天合挂牌价在7.6-10万/㎡；招商雍华府挂牌价在7.6-10万/㎡；天宸原著挂牌价在7.6-9.9万/㎡；天河公馆挂牌价在7.3-9.5万/㎡

这些房源价格经过三年疫情洗礼，从暴涨到平稳，疫情过后人们消费更加理性，观念变得更加务实

▲金地天河公馆牛奶厂曾经是天河二手房涨幅的领跑者，特别在年暴涨的行情下，牛奶厂大部分业主出现惜售的心态，曾有业主一晚反价50万吓退买家，宁愿高挂房价也不肯松动，生怕错过下一波暴涨行情但人算不如天算，当时谁也没料到这波行情来得快，去得也快。二手房指导价成为这股行情的分水岭，一些急需资金周转降价卖房的业主越来越多，而曾经作为天河涨幅第一的牛奶厂也逐渐步入后尘，牛奶厂沿街中介门店有近一半关门大吉牛奶厂的暴涨，除了区位之外，邻近楼面价5.14万/㎡的奥体公园北侧地块也是原因之一。但合景·臻颐府开盘时机不对还推出9字头的特价房，合生·缦云首开则打出7字头的价格在市场持续低迷的情况下，牛奶厂新项目一样难以力挽狂澜

另一方面，牛奶厂不远处的珠江花城一样用“天河”招牌低价收割刚需，有“新房癌”的刚需一族对新房更加趋之若鹜

去年10月，广州第三批集中供地中，湖北联投以楼面价元/m2拿下天河沥青搅拌厂地块。这个地块离天河牛奶厂不远，案名叫联投·文津府，该盘依然主打刚需户型，这对牛奶厂二手房来说是致命性的打击

天河沥青搅拌厂地块区位图（图源房天下）

联投·文津府紧邻天河巨无霸刚改盘珠江花城，与天河区执信中学一路之隔，之前案名叫广州执信花园，跟旁边的执信中学有重名的嫌疑，大概率未来以学位为卖点，以楼盘案名主动打了一个长久广告

如今将案名改了过来，但文津府的寓意依然不难让人与附近学府联想在一起

隔壁的牛奶厂板块本身就主打“教育牌”，一般主打教育牌的楼盘，周边有什么？没什么？大家都很清楚

联投·文津府只配建一所幼儿园，没有小学，看来以后要蹭珠江花城的均和小学了

▲龙湖首开·天宸原著

牛奶厂在未开发之前有人称它为“天河最后一块处女地”，有人嫌它是“鸟不拉屎的荒地”，但随着5大房企的入驻，“处女地”和“荒地”改变了命运，其优质的环境一度成为业主的卖点

但过去的7年，牛奶厂在生活配套及交通配套上依然存在明显劣势，地铁站在2公里之外，黄云路的修建遥遥无期，商业配套依然捉襟见肘

牛奶厂的暴涨行情虽然已经成为“过去式”，但“便宜”的牛奶厂对改善客户来说还是那么香