房企观察招商再入航天

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在航天基地板块开发了“逢登记必摇号”的高端改善盘招商华宇长安玺之后，招商打算继续加码在航天基地投资。

这一次，招商拟收购航天基地第一宗触顶摇号地块项目99%的股权，在与招商华宇长安玺紧邻的地方打造招商在航天基地的第2个项目。

而从项目的楼面地价、容积率来看，这个项目必为高端改善产品，入市后售价预计“2.5万+”。

拿下航天89亩地99%股权

年6月30日收盘后，港股上市公司招商局置地发布公告《主要交易:有关开发西安地块之合营安排》。

公告称：于6月30日，招商局置地间接全资附属公司西安茂安与成都华建及项目公司订立合作协议，以透过项目公司开发西安地块。

根据合作协议，西安茂安及成都华建须按其各自于项目公司99%及1%持股比例，承担与西安地块开发有关地价人民币12.亿元、税款、费用及总投资额，该集团所占估计总投资额的份额约为人民币17.8亿元。

公告显示，项目公司将由三名董事组成，西安茂安提名两名董事、成都华建提名一名董事，项目公司董事会主席须由西安茂安委任董事出任。

招商局置地此次拟与成都华建合作开发的项目地块，就是今年5月份成都华建益锦在西安通过摇号摘得的西安航天基地1宗住宅用地。

今年5月24日，西安航天基地HT01-31-16-1宗地进行公开拍卖，该地块位于航天基地航飞路与神舟大道十字西南角，净用地面积89.08亩，用途为住宅、商服，容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，地上计容建面㎡。

华润、龙湖、招商、越秀、成都华建益锦置业、德通等房企参与了这块土地的竞拍，最终该地块竞价至12.亿元进入触顶摇号，次日成都华建益锦置业摇中了该地块，折合地价万元/亩，楼面价元/㎡，溢价率15%。

当时摇号结果一出，坊间就传闻成都华建摘得的这宗土地或将与招商进行合作。

拿地之后，成都华建益锦置业年6月1日在西安注册成立了全资子公司西安尚林华苑房地产有限公司，作为航天基地89.08亩地块的项目公司。

同时，该项目以“云山间”的备案名开始了相关招标，并且拿地10个工作日后就实现了“交地即开工”，成为航天基地今年首个实现“交地即开工”的项目。

招商发力西安高端市场

招商局集团是一家拥有超过年历史的百年央企，年改革开放之后招商局集团独资开发了中国第一个对外开放的工业园区-蛇口工业区,并创办了中国境内第一家完全由企业法人持股的股份制商业银行-招商银行。

目前的招商局集团，旗下业务与服务涵盖交通物流、综合金融、城市和园区综合开发、新产业，拥有A股上市公司11家、港股上市公司7家，另外还有重要参股上市公司17家。

其中，作为招商局集团城市和园区综合开发运营平台，招商蛇口已经成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，其在A股的上市公司平台为招商蛇口，在港股的上市公司平台为招商局置地。

年，招商局置地与招商蛇口为了避免同业竞争，订立了不竞争契据，以地域为限划地为王。

具体来说，招商局置地业务主要集中于佛山、广州、南京及句容、重庆和西安、香港，招商蛇口不会与其竞争；与此同时，除上述城市外，招商局置地也不会在其他城市与招商蛇口竞争。

西安，划给了招商局置地。

招商局置地年的业绩报告显示，在当年.71亿元的营收中，西安贡献了77.43亿元，占到招商局置地营收的25.92%。截止年末，招商局置地在西安可售建面为87.12万㎡，西安可售面积占整个招商局置地的19%。

招商进入西安的时间是在年，开发的第一个项目是位于曲江二期的招商依云曲江，当时正逢西安楼市最困难的两年，再加上曲江二期当时万科、中海、保利、金辉、天地源、招商、金地等品牌房企的项目竞争激烈，因此其在西安的首个项目表现平平。

招商在西安市场真正发力，是在年之后。

除了在港务区通过产业勾地实现大量住宅用地土储之外，年下半年到年上半年这3年时间，先后在西咸文教园、西咸秦汉新城、高新区软件新城、高新区中央创新区、航天基地、浐灞生态区等板块高溢价拿地，成为这几年西安市场上拿地势头最猛的房企。

凭借土储规模优势，以及大量地块为高价地，因此从年下半年开始招商在西安迎来业绩收获的同时，招商华宇长安玺、招商臻观府、招商雍澜湾、招商央玺、招商西安序、招商臻境等项目的扎堆亮相、入市，一举奠定了其在西安高端市场的地位和话语权。

年、年、年1-5月份招商在西安分别实现80亿元、85.3亿元、28.4亿元的销售业绩，分别排在西安房企销售额第6位、第6位、第8位。

从这几年入市的项目销售均价来看，除了港务区的招商城市主场、秦汉新城的招商雍澜湾低于2万元/㎡之外，其余项目均价都在2.5万元/㎡以上，并且招商西安序是西安第一个千万级住宅项目。

业绩规模的稳定增长、多个高端盘齐发，招商这几年在西安的另一个表现突出的地方就是交付。全运因素、疫情因素影响之下，这两年西安楼市延迟交付已经成为普遍现象，而招商在西安的多个项目则实现了提前交付，成为品牌加分项之一。

西安2个新项目待入市

招商此次收购的成都华建西安航天基地89.08亩地块项目，可以说是这两年航天基地出让的优质地块之一。

这块地地处航天基地塬边生态休闲服务带，充分享有周边樊川历史文化旅游资源与特有的科技旅游资源，也是航天基地目前在售、待售项目中少有的能够南望南山的项目。

项目西南角就是西安航天国际会议中心，北侧是航天城第二中学，西侧是航天城第十二小学，向北距离地铁4号线神舟大道站不足1公里。同时，这块地的容积率只有2.0，具备打造高端产品的天然基因。

此前的年6月份，招商曾经经过激烈竞拍以14.29%溢价率拍下了同区域41.亩土地，容积率1.5，该地块的实际地价达到了万元/亩，楼面地价0元/㎡！

当时拿地之后，招商在该地块上开发了招商华宇长安玺项目，规划了1栋小高、7栋叠拼，户型面积.9㎡起步，年6月入市销售，精装小高均价1.96万元/㎡、叠拼均价约2.9万元/㎡，每次意向登记都是需要摇号才能买到的，并且开盘去化率始终保持在90%以上。

参照此次新增储的89亩地块容积率2.0、楼面地价元/㎡，预计又是一个纯改善产品，户型面积预计㎡起步，入市后毛坯房售价保守估计2.5万元/㎡以上。

除了航天基地项目之外，招商今年5月份还在高新CID板块触顶摇号摇中了一宗59.亩的地块，容积率2.4，楼面地价元/㎡。

这块地在目前在售的龙湖青云阙丨尚府西侧，属于楼市开发热点板块，拿地之后招商已于5月30日为该地块注册成立了全资项目公司西安招玺云樾房地产有限公司。

上述两个待售项目，按照2.5万元/㎡的均价计算，可以为招商西安提供50亿元以上的货值。

当然，今年才过半，央企背景、这几年在西安销售业绩不错的招商，不排除今年继续在西安拿地的可能性，与保利、中国铁建、中海等房企共同成为今年西安土地市场上最活跃的央企。