增收不增利的招商局置地,裁掉近两成员

（文/解红娟编辑/马媛媛）3月15日，招商局置地发布年全年业绩报告。

报告显示，年，招商局置地连同其联营公司及合营企业实现合同销售总额.61亿元，同比减少约13.29%；合同销售总面积为.17万平方米，同比下降约19.24%。

观察者网了解到，年，招商局置地是业内为数不多正面增长的房企，连同联合营公司获得签约销售额亿元，同比增长11%，达成年初定下的亿元销售目标。或许是出于谨慎，招商局置地年的销售目标未变，仍为亿元。

但这一次，招商局置地失约了年度目标。按已完成.61亿元销售额计算，招商局置地仅完成目标的87.02%，距离达成目标还有一段距离。

受销售数据影响，招商局置地增收却不增利。报告期内，其营业额虽较年同期的.21元亿增加约15.2%至.71亿元，但其毛利和净利润却在下滑，其中，毛利为40.04亿元，较年同期的47.92亿元下降约16.4%；归属母公司股东的净利润为3.29亿元，较年同期的5.61亿元减少约41.09%。

此外，就区域布局来看，年，招商局置地于佛山、广州、重庆、南京及句容、西安以及香港实现营收14.39亿元、14.57亿元、50.08亿元、.52亿元、77.43亿元、0.74亿元，分别占总营收的4.8%、4.9%、16.8%、47.4%、25.9%及0.2%。

毛利率下滑

前几年拿“地王”的声音有多响，这几年招商局置地的毛利率就跌的有多惨。

报告显示，招商局置地年毛利率约为13.4%，较年同期的18.5%下降5.1个百分点。

这是个什么概念？关于毛利率和盈利能力，有房企人士于近期表示，行业盈利能力下滑，15%-20%的毛利率是合理的区间，符合当前行业发展的态势。换言之，拥有央企背景的招商局置地毛利率并不合理。

此外，年至年，招商局置地的销售毛利率分别为33.36%、32.54%、24.9%、18.49%、13.4%，五年时间毛利率已经“腰斩”。而在这五年时间里，招商局置毛利率每下降一次，其毛利也呈现增速减缓或下滑的局面。

而针对毛利下滑的原因，招商局置地多以“结转收入中毛利率较低项目占比较高及撇减物业”进行解释。以年毛利下滑举例，招商局置地回应主要由于年结转收入中毛利率较低项目占比较高及撇减物业2.07亿元所致。

此外，据年度报告显示，招商局置地录得毛利为47.20亿元，同比下降约25%；毛利率约为25%，相比上年下降8个百分点。招商局置地当时表示，毛利下滑主要由于结转收入中毛利率较低项目占比较高及于年撇减物业8.5亿元所致。

招商局置地毛利率较低项目占比较高的原因，或许与“不竞争协议”有关。年，招商局置地与招商蛇口为了避免同业竞争，订立了不竞争契据，以地域为限划地为王。

具体来说，招商局置地业务主要集中于佛山、广州、南京及句容、重庆和西安等城市，招商蛇口不会与其竞争；与此同时，除上述城市外，招商局置地也不会在其他城市与招商蛇口竞争。

但没想到的是，重庆、西安、南京、广州等城市的拿地竞争压力越来越大，招商局置地虽然以高溢价力压了一众房企，但也在对手的步步紧逼下压缩了自己的利润空间，造成如今毛利率不断下滑的局面。

以年上半年的土拍市场举例，招商局置地以14.44亿元总价在德信、卓越、绿城、金地、保利等房企中脱颖而出，竞得西安市西咸新区秦汉新城XXQH-WB05-40地块项目，楼面价元/平方米，溢价率%。

与此同时，招商局置地在重庆土拍市场以逼近%的溢价率创下了当时22城第一批集中供地的最高溢价率。资料显示，4月29日，招商局置地先以32.5亿元总价、.98%溢价率、元/平方米成交楼面价拿下重庆西永.83亩地，后再以3.25亿元、40.5%溢价率、元/平方米楼面价拿下彩云湖板块19.24亩地。

或许是此前拿地成本过高，招商局置地年拿地十分慎重，仅新增重庆九龙坡区大杨石组团地块和南京NOG51地块，前者以底价竞得，总土地总价43.24亿元。截至年12月31日，招商局置地未售或未预售之物业之可售建筑面积（土地储备）为.08万平方米。

招商局置地表示，截至年12月31日，本集团在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容拥有包括45个房地产开发项目之组合，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

开源节流

在“老大哥”万科的带领下，招商局置地也步入开源节流的队伍中。

招商局置地表示，未来房地产市场发展具备不少有利条件，一是，我国仍然处在城镇化持续发展阶段。去年常住人口城镇化率比先前年度提高了0.5个百分点，达到65.22%，但是与发达国家80%左右的水平相比仍然不高。于年，我国新增城镇人口数量巨大，这些就是未来的发展空间。

“二是，房地产市场合理需求将逐步释放。各地出台不少措施支持刚性和改善型住房需求，有助于提高购房者购房意愿。”

在预判市场走势后，招商局置地认为，“行业政策有所改善，房地产未来仍是10万亿级的大市场，随着去年十一月的地产政策的‘三箭齐发’以及‘金融16条’等纾困政策的出台，房地产企业信用和房地产销售有望改善，地产销售在年反弹的概率增加，从而带动地产投资企稳，迎来可观的信用扩张。”

为了能在年逆势增长，招商局置地将从几处着手做到精益求精。首先是开源节流，奋力将三费水平（即销售开支、管理开支及融资开支）控制在行业标杆以下，争取管理红利。

资料显示，年，招商局置地的销售成本、融资成本分别为.68亿元、6.28亿元，前者较年同期的.3亿元增长22.42%，后者较年同期的6.92亿元减少10.19%，一增一减后招商局置地的成本仍旧很高。

另需注意的是，截至年12月31日，招商局置地在中国及香港僱用名员工，较年的名减少了名，同比减少16.94%。

“其次是‘以人为本’”理念经营”，招商局置地进一步表示，只有坚守客户价值本源，坚持质量发展，发扬工匠精神，切实提升产品和服务质量；强化员工人才培养，夯实创新人才基础，为优秀员工创造成长机会。

“第三是增强数字化应用赋能，运用数字化创新手段，辅助在线营销、公建提速、“拾焰计划”（全民营销）等多措并举坚决出售库存，改善资产质量，力保现金流长期处于安全边界内。”招商局置地在年报中说道。